地产股2008尚能饭否？

　　受紧缩调控政策频频出台的影响，金融与地产板块成为自2007年12月以来拖累大盘下行的最大力量。截至12月末，地产股龙头万科（000002.SZ）相比2007年10月的股价最高点最多下跌约32％，保利地产(600048行情,股吧)（600048.SH）最多下跌超过43％，曾经一度成为A股首个百元地产股的招商地产(000024行情,股吧)（000024.SZ）更是在2007年12月出现相比最高点的股价腰斩。一度集体唱多金融与地产的机构投资者也在这轮下跌行情中损失惨重。

　　投资地产基金亏损120亿？

　　央行和银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，在年末银根紧缩的氛围中，房地产与金融板块展开了一轮声势浩大的下跌。

　　来自交易所的数据显示，房产板块的机构多杀多异常惨烈。以2007年12月12日招商地产的交易数据为例，该股票盘中总成交金额为63441万元，其中，上榜的买入与卖出前5名均为机构席位，而其背后恰恰就是基金。

　　深交所信息显示，房地产业为机构在2007年10月间增持幅度最大的行业。机构月初持有房地产股57％，但月末已经持有65％，一个月内净增8.09个百分点。其中，基金当月增持房地产股7.03个百分点，位居榜首。券商增持了0.13个百分点，QFII增持了0.1个百分点，社保、保险以及其他机构合计增持0.8个百分点以上。出货房地产股的则主要是散户，统计显示2007年7月份前开户的投资者合计抛售了房地产股7.5个百分点以上，占当月个人总抛售量的九成以上。

　　孰料该板块11月间便随大盘步入下行，受宏观调控影响，自2007年12月开始更是大幅下挫。在地产股的炒作上，少见地出现了“散户出逃机构买单”的现象。

　　高位接盘的基金，净值更跟随重仓的地产股下跌而出现锐减。2007年二季度256只偏股型基金投资房地产股共1121亿元；三季度和二季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业整体配置有较小幅度的减仓，但同时也加大了对一批行业龙头股的增持力度。假设以1121亿元为基数单位计算，即使基金只是在去年10月增加了8％的地产股仓位，其投资市值也已超过了1200亿元，而随着近1个月来地产指数下跌近10%，那么基金整体净值按保守估计减少120亿元之巨。

　　以重仓地产股的中邮创业核心基金为例，其截至2007年10月16日排名A股开放式基金第一，相比年初净值增长率为213％以上；但是到了12月14日，其排名跌到了第三位，净值增长率为170％左右。而华夏大盘精选(行情,净值,基金吧)以净值增长率204.95％排到了首位，与去年10月16日的净值高点相比只少了10％的增长率，差距并不大，原因在于曾经在二季度重仓地产股的该基金，三季度末的重仓已从万科、招行等大盘蓝筹股，改为北大荒(600598行情,股吧)、峨眉山A等相对偏冷的股票。

　　中长期有投资机会

　　近来各大券商先后发布2008年度策略报告。海通证券(600837行情,股吧)建议超配以金融、地产、通讯运营和石油化工为代表的封闭型行业等；中信证券(600030行情,股吧)建议超配地产、金融、医药、航空和建筑行业；中金公司看好金融、地产、钢铁和电力等板块的投资机会；而招商证券在其指数型组合中建议以金融、能源、地产、制造等行业为权重。

　　根据万国测评于去年12月底所作的散户对于地产股2008年行情的调查结果显示，选择“看好”、“不看好”和“不清楚”的票数分别为1669票、1073票和288票，所占比例分别为55.08%、35.41%和9.50%。不难看出，多数投资者比较认同券商的观点，认为今年银行、地产股依然可以看好。不过选择“不看好”的比例也达到了三成半。

　大成优选(150002行情,股吧)基金经理刘明表示，近期房地产及金融板块的调整有其合理性。“央行不仅规定以家庭为单位认定房贷次数，而且已用公积金贷款的家庭按照新政策执行，并且大幅提高第二套住宅的首付比例与贷款利率。”刘明表示，“这些严格的政策对整个房地产投资性需求将带来较大打击。市场对房产板块未来的走势存在疑虑。或许起码不会像今年的深圳楼市那样，出现两位数的上涨。”

　　长盛基金也在其2008年的投资策略中，提醒投资者注意在连续紧缩的货币政策以及宏观调控重拳出击下，金融、地产等部分行业可能面临阶段性风险。

　　但是，房地产与金融板块是否将由此一蹶不振，多数基金经理也不同意这一看法。

　　东吴双动力基金经理王炯表示，人民币升值、城市化和人口红利等利好因素在短期内不会消失，房产板块的支撑因素仍然存在。刘明认为，与前期的海南房地产泡沫相比，此轮房价飙升中的住房需求是实实在在的，因此房价或许很难一蹶不振。

　　来自摩根富林民的QFII基金——JF中国先驱A股基金的去年11月份投资报告也表示，尽管市场关注全球增长及中国的紧缩政策，仍相信银行以及地产股票可在中长期内以较佳价值提供增长机会。

　　广发证券去年12月末的最新研究报告指出，年底前房地产市场的价格跳水仅仅是市场短期表现，并不能由此断言楼市拐点的到来。目前房地产市场从供给方到需求方都面临着资金短缺的问题，这主要跟信贷政策有关。随着新年信贷的重新发放，这一境况有望改观。地价的回落由于个体太少而不太具备普遍性。

　　他们认为由城市化进程带来的新增住房需求和改善居住需求将是未来房地产业快速发展的主动力，人民币升值也能促进房地产业的发展。这些需求将有助于缓解调控带来的影响。

　　政策的出台在于稳定市场，促使市场健康发展。市场蓬勃发展，供需矛盾仍是主导。另外，国房景气指数连连攀升，房地产开发投资同比增长31.4%。旺盛的需求和不足的供给将在较长时间内主导房地产市场的发展。

　　由于房地产业对政策的敏感性较高，其投资风险较大。行业内的大中型公司具备一定的规模和实力去应对当前及未来可能的行业调控政策，同时能够借助调控去壮大自己，广发推荐以这类公司为房地产业投资重点，其中具备大量预收房款的公司更值得青睐。而申银万国的研究报告也提出了类似的观点，并和广发证券一样将预收款达200多亿元的万科及100多亿元的保利列为2008年的地产股投资首选。