置业问答

　　买“租约二手房”先看租赁协议

　　问：我有意购买一套二手房，而房子带有租约，租约要到明年三月份到期，业主目前无法与现租户中止该租赁合同。在业主出售前，同意出示现租户提供的放弃优先购买权的声明，并且也将未来几个月的租房收益提前支付给我，请问还需要什么样的注意事项吗？或者我依然存在的风险还有哪些？

　　答：购买带有承租人的房屋，主要的问题即承租人享有法定优先购买权。在不能明确承租人是否放弃权利的情况下，会存在即使签订了买卖合同，也可能由于承租人主张权利而导致买卖无效。此外，还需要注意承租人和房屋所有人之间对房屋设施、设备的约定有无其他影响到购买人权益的约定。根据介绍的情况，建议您在与房屋所有人签订房屋买卖合同前，要求对方向您出示他与目前承租人之间的房屋租赁协议。

　　通过此租赁协议，确定几点事项：1、租赁期间是否到明年三月份；2、房屋租金的具体数额；3、承租人的身份；4、对屋内设施、设备的约定；5、比对承租人的签字和出卖人提供的放弃优先购买权声明上的签字是否一致。如果情况允许，最好能与承租人当面确认此事，并明确承租人放弃优先购买权的书面声明系由其本人书写。　　

　　异地买房首先提供居住证明

　　问：我现在未婚，刚刚和男友在工作地买了一套房，房产为双方共有，并以我的名义办理了25万的公积金贷款。最近，父母在家也要买房，能用我的名义买并贷款吗？由于两地相隔较远，以后交房或是办一些手续需要我到场吗？

　　答：一般情况下，以你的名义买需要提供你在当地办理的居住证明，无论是临时性还是长期的，持居住证明及本人合法身份证明文件即可以购买当地房屋，有些地区可能需要购房人填一份《外地来本地购房申请表》（不同地区叫法不一）。建议有意向在异地购房的人，最好在购房前到当地房管部门咨询一下，做到有备无患。

　　父母可以以你的名义购买，法律并不禁止同一人购买多套房屋，但是同一人购买两套以上的房屋，贷款比例会受到约束，而且一般来说，银行对第二套房屋可能只提供50％的贷款。

　　交房及办理相关手续的时候，你只要提前准备好对父母的相应授权文件，便可以由父母出面办理，不必本人回去。　　

　　私下购买经适房房号风险大

　　问：我于2004年10月购买了一位政府公务员的经适房号，先后交了转让费和房款四万八。由于房价上涨速度较快，此人现在想要收回房子或加价。合同中我们约定，他违约要赔偿一切经济损失，并同时赔偿违约金两万，但他只同意给我一万的违约金和本金。我该如何维护自己的权益？

　　答：根据国家建设部等四部委的规定“购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度”，因此，私下倒卖经济适用房房号的行为是违法的，不受法律保护。您即便购买了房号，还可能存在将来不能使用该房号购买房屋的情况，风险系数较大。因此，建议您尽快要回本金，并根据双方约定取得对方的赔偿。　　

　　本期解答：北京市汉卓律师事务所杨曙光律师

　　采写/本报记者 关爽