租售市场双升温 房产升值潜力凸显

　　■本报记者 莫小勇 北京、河北三河报道

　　9月的最后一天，王诚熙终于决定购买上上城一套两室一厅、共计86平方米的房子。王现在和父母一起住在通州杨庄小区，他并没有决定自己将来会否搬到燕郊居住。促使他置业的原因，只是觉得“这套房以后肯定能卖个不错的价钱”。

　　与王诚熙有类似想法的人并不在少数。2005年底，李明敏购买了一套位于燕郊的意华田园都市两室两厅、共计103平方米的房子，目前已经出租，而她自己则搬回了丰台居住。

　　这只是目前燕郊购房者投资置业的一个侧影。

　　据本报记者实地调查，目前燕郊在售的17个项目中，有7个以上项目对外宣称投资者占到项目置业者10％以上的比例，这还并不包括像王诚熙这样没有直接投资动机的置业者。

　　品质提升促使价格上涨

　　与王诚熙、李明敏这样无意间成为投资者的北京置业者相比，在燕郊房地产行业打拼多年的上上城项目总经理曲靖，对燕郊房地产市场有着更为深刻的理解。“2003年之后，燕郊的房地产市场才开始进入高速发展期，在此之前，燕郊的房屋每平方米售价一直没有突破2000元。”

　　2004年6月，上上城一期第一组团开盘，销售均价为每平方米2000元左右。直到2005年初，该项目一期第二组团开盘，售价才升至每平方米2600元。如今，该项目一期第四组团售价已经达到每平方米4200元。

　　2005年，星河皓月销售均价也仅为每平方米2000多元，但目前该项目三期销售价格已涨至每平方米5000元。

　　距离星河皓月只有几分钟车程的美林湾，目前二、三期11~34层景观公寓正在销售，价格达到每平方米5100元，一期花园洋房均价也已达到每平方米6000元。同由北京美林地产集团开发、紧邻美林湾的美林新东城在去年初销售均价仅为每平方米3000多元。

　　“燕郊房价的上涨，是由于北京市区房价上涨、通州新盘较少，造成这部分居住需求向燕郊转移的结果。”美林湾高级策划主管王岩表示，燕郊便利的交通条件以及北京“新七环”的规划，都为燕郊房地产市场的发展起到了推动作用。

　　曾代理过燕郊税苑小区、丰泽家园等项目，目前正代理燕郊华泰·忆江南的嘉科房地产经纪有限公司总经理张晓光认为，除了以上因素外，燕郊楼盘品质的提高是价格上涨的另一重要原因。“这是一个良性循环，在有一定价格做保证的前提下，才可能建造出符合北京置业者期望的品质。”

　　目前在燕郊置业的人群中，主要以北京置业者为主，约占到总量的70％以上，其中多数为个体经营者和上班族。三河市当地置业者占到一小部分，还有一部分山西、东北等外省投资置业者。置业者年龄段集中在25~40岁之间，青睐户型主要为50~70平方米的一居和90~110平方米的两居或小三居，占整体需求量的80％左右。

　　“近几年燕郊房价的确上涨较快，这给投资者带来了较高的回报。”张晓光说道。

　　租售市场活跃

　　然而，价格的上涨并未阻碍销售市场的火热。

　　“上上城一期四个组团到目前共销售近17000套，投资置业者约占到购买人群的10％。”曲靖说。

　　“美林·新东城在2006年初销售时，投资者便占到了项目购房人群的20％~30％。”王岩表示，目前美林湾二期自住人群的比例增加了许多。

　　9月16日开盘的华泰·忆江南，总建筑面积为20万平方米，一期4栋多层板楼已经销售完毕，二期8栋高层、小高层建筑目前已经销售了60％，其中投资置业者占到购买人群的10％以上。

　　御景湾项目方则称其投资置业者比重达到40％。据了解，该项目位于东燕郊夏垫开发区，销售均价为每平方米3000元。

　　“目前西区公寓销售已接近尾声，投资者占了相当的比重。”新圣得花园策划总监罗平表示，新圣得花园西区公寓售价与开盘价相比有了较大涨幅。

　　与一手新房销售火爆联动的是，燕郊租赁市场也呈现繁荣景象。

　　对此，李明敏有着亲身体会。

　　李目前出租的意华田园都市的房屋，是她在2005年以总价27.8万元购买的，当时购买价格约为每平方米2700元。目前，该房屋每月租金为1100元，一年租金收入约为1.32万元。“已经很不错了，我觉得将来租金收入会越来越高。”

　　“租赁市场的火爆，对一手新房的销售起到了推动作用，我们店每天都有来委托出租出售的客户。”位于燕郊行宫东大街的诚信家和房地产经纪有限公司负责人对记者说道。据记者现场观察，仅在该大街往东百米距离内，便有经纪公司近10家。

　　据了解，目前燕郊租赁市场中，租房者多为在通州上班的人群，也有许多在国贸附近上班的人群，由于通州就业人群的增多以及交通的便利，促进了燕郊二手房租赁市场的活跃。

　　对于目前在燕郊投资房产，业内人士分析主要有两种类型：一是积极投资，二是被动投资。被动投资主要是一些为解决子女教育问题的购房人群，因为燕郊不但可以解决子女的上学问题，户口问题也比较容易解决。

　　升值潜力巨大

　　“北京客户的大量涌入、区域支柱产业的快速增形成，有力地促进了燕郊经济和城市建设的发展。目前燕郊房屋平均售价在每平方米4500~5000元之间，比通州要低2000元左右。”罗平指出，燕郊房价正逐步与通州接轨。“目前通州房价正以每年10％~20％的速度上涨，因此燕郊房价具有较大的上涨空间。”

　　造成北京置业者去燕郊购房的最主要原因是燕郊的房价相对便宜。正是由于燕郊房价基点低，若以北京当前房价上涨幅度衡量，燕郊房价的上涨并不算什么。燕郊当地一位开发商表示，同档次的楼盘，燕郊房价明显要比通州房价低上1000多元。

　　对于这一点，燕郊的开发商们普遍认同。“相同品质的楼盘，燕郊房价要比北京房价低很多，这也是北京购房者抢购燕郊楼盘的重要原因。”曲靖认为，当前燕郊房价已经呈现迅速上涨的趋势，越来越多的人选择在燕郊置业，燕郊楼盘的开发数量、销售速度以及房价正全线飘红。“燕郊的房价还会上涨，明年突破6000元不是不可能的事情。”

　　业内人士分析，一个区域房地产市场是否具备升值潜力，主要通过地理位置和宜居程度来判断。与北京几个郊区县，如密云、顺义、通州相比，密云距离市区太远，顺义无法形成有利的交通优势，通州虽然有轻轨，但公路交通现状不理想。与北京市区的交通流畅，成为燕郊的最大优势。

　　“从投资的角度来看，目前燕郊给置业者预留的升值空间较大。”张晓光表示，“从2001年到2007年，燕郊房价上涨了近4倍，这样的投资回报率是非常可观的。”

　　“相信在未来5~10年内，燕郊房地产的真实价值会逐步释放出来。”王岩说。在他看来，随着燕郊市政的不断完善，众多的房地产项目将形成联动效应，燕郊房地产市场有着巨大的发展潜力。

　　观点

　　燕郊购房者以自住为主

　　嘉科房地产经纪有限公司总经理 张晓光

　　燕郊房地产市场的火爆大约是从2005年开始的，当时项目的销售均价为每平方米2000多元。随后，在北京房价飙升的带动下，燕郊房价也一路高企，达到目前的每平方米4000多元。

　　过去燕郊的高档楼盘大多为面积较大的独栋别墅和花园洋房，最低为每平方米1000元，现在基本上多为小高层和高层，主要是由于现在燕郊的土地越来越少，开发商希望在有限的土地供应内满足更多的购房需求。

　　不过，目前也有一些项目每平方米售价在3000多元，比如9月中旬开盘的华泰·忆江南二期，开盘价为每平方米3600元，这为购房者留有较大的升值空间。

　　由于燕郊的新盘主要针对的是北京客户，所以开发商在进行项目开发时，对提高房产品质有了基本的共识。目前燕郊的楼盘品质较几年前已有了很大的提高，并且各有特色，如星河皓月是欧式风格建筑、华泰·忆江南是江南风格的建筑。

　　近两年在燕郊，几万平方米的项目几乎没有，起步都是几十万平方米甚至几百万平方米，如上上城达到400万平方米，这种体量的项目在北京很难找到。

　　目前在燕郊，购房者还是以自住为主，大多数人是第一次置业。购房者中以年轻人为主，年龄在45岁以下，其中北京购房者大约占到70％左右。如华泰·忆江南，其北京购房者就占到了80％。其余则为三河市本地居住需求，还有少量山西、东北等地的投资客。

　　与北京其他郊县相比，燕郊虽地处河北，但离北京市区很近。如果从北京市区去密云、怀柔、顺义等地，可能需要一两个小时的车程，但从国贸到燕郊仅半个小时就能到达。

　　燕郊房地产市场的优势，不仅表现在交通方面，还在于这里的土地价格便宜、房地产开发成本比较低。燕郊目前土地价格约为每亩200万元左右，这和北京动辄几十个亿的总地价相比，具备很大的价格优势。

　　除了地价成本较低外，燕郊户籍制度即买房入户口也为房地产的发展起到了促进作用。在嘉科经纪代理的项目中，有40％的置业者是冲着解决户口问题而来的。

　　与通州每平方米6000多元的房价相比，目前燕郊房价基点较低，大部分楼盘售价为4000多元，相差2000元左右，这吸引了许多购房者来燕郊置业。这反过来又促进了燕郊整个区域的发展。目前约有10万北京人移居到燕郊，预计未来燕郊人口将增至50万，大量购房需求的涌入势必助推燕郊房地产市场朝着更加成熟的方向发展。