珠江新城单价三万透支未来价值

　　赢周刊记者 蒙晖

　　珠江新城数个新盘单价已超过3万元/平方米，专家认为仍有上涨空间

　　记者上周末踩盘发现，珠江新城数个新盘价格已悄然迈入“3”字头，与二沙岛的豪宅价格不断逼近。虽然顶着CBD的桂冠，但是洋房单位卖到3.5万元/平方米的价格会否透支未来的升值空间？业内专家对此有不同观点。

　　楼价“望三”仍看涨

　　珠江新城作为广州新规划的CBD，前景看好，精明的投资者和置业者都把眼睛盯在这里，而开发商在拿到住宅用地后，也都有意将楼盘打造成一个个精品楼盘，珠江新城因而成为广州楼价最高的板块之一。特别是当前住宅用地开发日渐稀少，住宅就显得更为珍贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。目前，珠江新城在售产品的均价已在1.7万元/平方米以上，新货均价已经接近2万元/平方米，部分高端物业的售价已达到3万元/平方米左右。

　　记者踩盘了解到，誉峰的楼王单位均价达到3.5万元/平方米，560平方米的单位，总价超过2000万元。高楼层的单位将两套打通，1层一户，享有3部电梯，针对高端人士设计。而正在装修样板房尚未开售的凯旋新世界新一期产品，其销售人员介绍，均价已经超过3万元/平方米。而汇峰的D栋，售价也在2.2万元～2.8万元/平方米之间。

　　据中原地产研究部专家介绍，珠江新城的住宅产品按方位划分的三大部分，均价各不相同。现在售的住宅楼盘，主要位于珠江新城西部，商务氛围较浓，住宅楼盘的均价也比东部高，在售楼盘都超过1.5万元/平方米左右，如铂林国际公寓和富力爱丁堡国际公寓等。而珠江新城中部是住宅用地最多的区域，在售的楼盘价格都不菲，如中海璟晖华庭目前均价1.7万元/平方米，凯旋新世界新一期单位在3万元/平方米以上，誉峰的均价已超过2万元/平方米，其楼王单位目前达到3.5万元/平方米，是珠江新城目前最贵的在售楼盘。而珠江新城东部由于发展较慢，住宅价格相对低一些，一般都在1万－1.5万元/平方米左右。

　　据合富辉煌研究部统计，下半年珠江新城有3900套的货量推出， 占下半年整个广州推货量（约为2万套）的五分之一。但是加大的供应并不能压制楼价上涨势头，下半年珠江新城仍旧是天河区的成交热点。中介行预测，下半年随着珠江新城价值的进一步挖掘，以及地铁、中山大道BRT工程的建设，该板块的房价仍会保持上涨的势头。

　　一位不愿透露姓名的国际物业顾问分析，珠江新城未来的一手价格可能还会上涨10％~20％。

　　是否透支意见不一

　　珠江新城“破二望三”的楼价是否上涨过快，会否透支未来CBD概念的升值空间，对此，专家看法不一。

　　戴德梁行研究顾问部董事黎庆文分析指出，看珠江新城目前的住宅价格有没有透支未来的价值，关键是看其租金回报率的水平有没有低于3％~4％。如果低于3％的水平，则住宅价格偏高。

　　他举例分析，目前在售的一手住宅最高租金假设可以达到150元/平方米/月，按照4％的平均租金回报，售价应该可以达到4.5万元/平方米。目前在售的一手住宅租金预计租金最少为100元/平方米，中位数为120元/平方米。按照120元/平方米的租金中位数来看，一手销售的价格达到3.6万元/平方米。因此，结合银行利率3％的水平来看，目前珠江新城新盘2万~3万多元/平方米的售价相对合理。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则认为现在珠江新城仍然是在透支利好。黎文江表示，珠江新城这几年来的市政状况并没有实质性的改善，也没有大的新市政利好出现，楼价上涨越来越缺乏支撑力。并且，珠江新城只是规划中的CBD，并不是真正的市中心，在教育、医疗等方面有所欠缺。

　　黎文江认为“珠江新城不会一直是最受关注的地方”，他说，每平方米卖三四万元的新建商品房在广州肯定会出现，但不一定只是珠江新城才具备这个条件。

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　　上半年珠江新城每套物业

　　至少涨15万

　　据满堂红研究部研究专员郭定基介绍：珠江新城这半年的二手成交价格涨得很厉害，7月二手成交均价达到12600元/平方米，而今年1月二手成交均价为11400元/平方米。半年涨了超过1000元/平方米。目前珠江新城二手成交的住宅大多在150平方米以上，也就是每套物业上半年涨价至少在15万元以上。

　　近年来，珠江新城的一手住宅转二手成交的速度快了很多。很多买家购买珠江新城的高端物业不是为了自住而是保值或等待升值。从2003年至今，珠江新城的二手成交一直都在增加，成交均价也在攀升。2006年上半年成交均价约为9000元/平方米，2007年上半年二手成交均价约为1.2万元/平方米，同比增长33％，超过全市二手成交26％的涨幅。

　　上半年珠江新城的租金回报率为5.4％-5.5％，比广州市的平均租金回报率4.8％略高。（据满堂红研究部统计，租金回报率较高的区域是：东圃（5.2％-5.3％），赤岗（5.5％-5.7％），东山区（6％-6.5％），滨江东（6.5％）。）7月份珠江新城的租金约为53元/平方米/月，1月份珠江新城的租金为48元/平方米/月，租金有轻微的上涨。