写字楼的双保险投资策略

　　□袁颖辉

　　写字楼投资投入成本大，返本周期长，不太适合个人投资者，是企业集团投资保值或者自置物业的选择之一。随着近年经济开始“亢奋”，流动性过剩的热钱已经开始“关注”写字楼物业。相对于不断创新高的住宅市场，写字楼价格却步伐缓慢，成为房地产业中的“价格洼地”。那么，对于个人投资者，到底如何投资写字楼？以下有几个投资法则必须谨记！

　　年回报7％以上才有投资前景

　　按照国际惯例，年回报率在7％以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。如何得知年回报率在7％以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可得知，例如200平方米，总价500万元的物业，月回报必须在28000元以上，每月每平方米租金必须在138元以上才能达到7％回报率。也即周边租金水平如果在138元/平方米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。从长远来说，租金会水涨船高，收益加大，若租金水平低于138元/平方米，则投资风险较大。

　　租金抵月供可入市

　　“月租抵月供”与“年回报率7％”是投资写字楼的“双保险”。前面说到，200平方米总价500万元的物业，按5成15年按揭计算，月供要25000元左右，也即每月租金必须在25000元以上才能抵消月供款。按此计算，每平方米月租必须在125元以上，对比周边租金水平，大于125元/平方米方可入市。

　　中性物业较灵活

　　目前的写字楼可分为纯商务型、商务公寓型两大类。商务公寓属于中性物业，除办公外，带有一定的居住功能。对于个人投资者，后者属面积较小，总价底，组合灵活，硬件上同样具有纯商务写字楼配套。出租方面也较大面积物业容易达成交易，是最适合个人的投资种类，风险更少。

　　合伙投资风险小

　　合伙投资在房地产业并非鲜见，在深圳就有很多投资公司集资炒房，如果觉得写字楼物业投资可行，但个人资金不足，可考虑与朋友合伙投资。收益与风险共同分担，是投资写字楼物业的最佳办法。