小产权投资背后的大智慧

　　城里人不可以到农村买卖土地，却可以在农村拥有企业——

　　作者：李乐

　　面对这一轮小产权房屋的“舆论轰炸”，陈虹有些“摸不着头脑”。他是在农村拥有“小产权”的“城里人”之一，但与大多数人不同的是：他的“小产权”并非买来自用，而是“投资”。

　　在北京通州农村，他在若干块农村集体建设用地上“拥有”总共上万平方米的厂房；在北京密云农村，他也“拥有”一个颇具知名度的度假村。这些物业每年能给陈虹带来近40万元的收入，不过他心里也十分清楚：自己赖以“发家致富”的这些物业资产都是“小产权”，而要想在违规“边界线”上赚钱，不另辟蹊径是不行的。

　　按有关规定：城镇人口以任何方式在农村占有土地，都属于违法违规行为。他不是当地农村户口，却成了当地上万平方米厂房的实际拥有者。当初投资100万元，到2005年已全部收回投资，两年以来赚的全是净利润。

　　“租厂房？找一个姓陈的，他一般周六或者周二上午在。我们这的厂房，大队书记说了不算，得找他。”在北京通州区临近河北的高速公路上，一位村民这样告诉记者。村民所言的“姓陈的”即是陈虹，临近几个村的厂房都掌握在他手中，而他却是地道的北京“城里人”。

　　这是一个矮胖的中年男人，对于记者“如何成为农村近1万平方米厂房的主人”的询问，陈虹出言十分谨慎。因为按照《土地管理法》以及国土资源部的相关规定，城镇人口以任何方式在农村占有土地，都属于违法违规行为。不过，对于这些厂房给自己带来的收益，他却并不避讳：“差不多40来万吧。”他回答得轻描淡写。

　　之后记者了解到：这“40来万”是最终归属陈虹个人名下的收入，实际收入其实更高，一般每年在60万元左右。至于两个数据相差的近20万元，一般是“装入了”村生产大队或者村级集体经济组织的账户名下。

　　密云度假村的情况，也大致类似。对于厂房“租给谁，由他说了算”的说法，陈虹表示：这种说法并不准确。因为按照一般情况下的程序，希望租用厂房的人通常要先找到村里的大队或者村委会，然后由这些村领导引荐给他，他再行定夺。不过他也承认，租金是直接交到他手中，而不经过任何村级组织。

　　尽管不愿承认，但这些迹象表明：陈虹是这些厂房的“实际拥有者”。据了解，陈虹是在2002年~2003年间陆续成为这些厂房的“控制者”的。通州的厂房与密云的度假村，有一个共同的特点：即都是建设在农村集体建设用地之上的。

　　陈虹不是当地农村户口，因此他所“拥有”的这些物业，只能是“小产权”。对于这一点，陈虹并不否认。据了解，近万平方米的厂房，陈虹的总投入在100万元左右。从2003年开始，这些厂房陆续出租，到2005年，陈虹的投资已全都回收，此后两年形成的收入都可算作净利润。对于大多数人而言，“小产权”能带来如此大收益，实属意料之外。

　　“合法化”的路径在于：成为拥有物业资产的“乡镇企业”的合作者，然后通过增资、谈判等方式，陆续控制这些乡镇企业80％以上的股权；乡镇企业的厂房并不用于生产，而是用于对外出租；“自己”的厂房，可以低成本使用，然后以低租金吸引租客。

　　从法律意义上讲，陈虹当初投入的100万元左右的资金，不能算作是“购地款”或者“土地租金”。因为按照《土地管理法》的规定，城镇居民不得以任何形式，在农村购买、租赁土地。据当地知情人士透露：陈虹的资金投入主要是用于：和拥有农村集体建设用地的集体经济组织“合资办厂”，或者“合资建设工业园区”。

　　正是基于这种“资金用途”的理由，陈虹说：“我并不违法！我拥有的并不是这些所谓小产权的物业资产，我拥有的是拥有这些物业资产的乡镇合作企业。”陈虹向记者强调他收入的合法性——按照现行《土地管理法》规定，农村集体建设用地虽然不能转让，但可用于乡镇企业的生产经营。而根据乡镇企业的相关政策，“乡镇企业可以采用合资、合作的方式灵活经营”，甚至还属于政策鼓励的范畴。

　　而这恰恰是陈虹“合法化”的路径所在。据了解，在2002年~2003年间，他以投资人的“身份”与上述村级集体经济组织合资成立“乡镇企业”，这些企业的生产车间均建在该村的农村集体建设用地上。起初，陈虹并未取得乡镇企业的控股地位，但是在随后的时间里，他通过增资、谈判等方式，陆续控制了这些乡镇企业80％以上的股权，进而成为了这些“小产权”物业的真正所有者，尽管他是一个地道的“城里人”。

　　至此，陈虹的“合法”获利路径才刚开了个头。记者了解到：虽然合资成立的是“乡镇企业”，但建设起来的厂房却并没有用于生产，最终被用于对外出租。接下来的商业链条设计得更为精明：以乡镇企业“自用厂房”的科目进行建设，因此使用属于“自己”的用地就是“免费”的。这样，相比于那些以“开发”科目建设的工业园区，陈虹厂房的低成本就可以造就低租价。所以，这些厂房的租客便源源不断，而由出租厂房形成的收益，显然要比生产、销售产品要简单得多。

　　“每年在这些租金收益中，当然还要分给农村的合作经济组织一些，因为他们还是乡镇企业的股东。”陈虹说。也正是由于这些股东的存在，他才能借用“乡镇企业”的合法路径，给自己带来更大更便利的收益。

　　律师观点 他的投资风险很小

 　　一般而言，“城里人”投资“小产权”物业，风险还是挺大的。一是这些小产权物业不能上市流通；二是一旦发生纠纷，可能难以受到法律的保护。但是，在陈虹的模式下，这种风险却在相当程度上得到了规避。

　　长期从事土地领域维权工作的北京京林律师事务所合伙人邓泽敏律师这样解释：所谓纠纷风险，指的是农村政府即使向购买者颁发了产权证明，也没有法律效力，从而给购买者造成损失。但陈虹所取得的并不是农村集体建设用地上“小产权”物业的所有权，而是乡镇企业的股权，只不过是通过股权来间接控制其地上的物业。

　　邓律师还认为，在这样的模式下，陈虹一旦与村级集体经济组织发生纠纷，那么适用的法律将是《合同法》，而不是《土地管理法》；产生纠纷的标的物也并非是物业，而是经营契约。双方既然签订了契约，那么就会受到《合同法》的保护。因此，当纠纷产生后，陈虹遭受损失的可能性较小。

　　实际上，陈虹对所谓“小产权”物业的“投资”，已经远远超出了大部分人对“小产权”物业的认识范围。他所获得的收益，只要是按照约定对乡镇企业的股东进行了分红，那么肯定会受到法律的保护。