投资保税区小户型写字楼

　　上海就像个大蒸笼，室外最高气温超过了40摄氏度，高温让浦东一些在建项目被迫停工。

　　如此高温却没挡住投资者的热情。外高桥保税区的交能大厦日前推盘，首批66套小户型写字楼被温州投资客抢购一空。李华买了其中4套47平方米的小户型，投资兼自用。

　　单价6000元的便宜货

　　交能大厦位于保税区奥纳路上，面积从47～250平方米，100平方米以下面积的占60％。目前销售均价约6000元/平方米，带装修、带厨房和卫生间。周边写字楼的销售均价在8000～12000元/平方米，比如说，马吉路上的高帆大厦售价2万元/平方米，外高桥大厦售价1.7万元/平方米，老项目汤臣国际贸易大楼也有1.5万元/平方米。

　　相比之下，交能大厦算是超级便宜货了。

　　不过，地标建筑高帆大厦贵得有点问题。据李华了解，高帆大厦以前是栋烂尾楼，去年7月份开盘后两个月内一套也未售出，于是开发商封盘。2万元的单价据称是用来拒绝销售的门槛，以便接近现房的时候整体出售。

　　与高帆大厦相比，2005年7月开盘的国际商贸大厦、更早开盘的三联大厦价格就比较靠谱，都是7000元/平方米。不过在李华看来，此类写字楼建成时间太长，投资的黄金时间已经错过，另外套型面积较大，不适合自己投资。

　　李华的打算是这样的：两套自用，两套出租；以租养贷。113万元买下4套写字楼，前期投资40万元左右，这个价格在市中心连一套公寓房都买不到。

　　租金回报率可达到10％

　　李华买写字楼有个背景：他是在上海做进出口贸易的温州人，交能大厦正好是保税商品交易市场委员会批准的“保税区温州进出口商品展示交易中心”，这里非常适合自己的公司办公。

　　李华不担心租金问题。这里有大量的温州出口企业。在交能大厦之前，该区域没有一栋写字楼是集中做温州产品展示的。另外这里还有一些配套企业，这些企业对租金的承受能力比较弱，根本无法考虑类似高帆大厦那样定位企业总部的大面积写字楼。

　　目前，保税区的平均租金在2～4元/平方米/天。如果按照2元/平方米/天的租金水平计算，那么交能大厦的租金回报率达到12％；即便按照1.5元/平方米/天计算，回报率也能达到9％。

　　李华一口气买下4套写字楼还有个原因，交能大厦共有119套写字楼供应，7月份推出的只有66套，剩下的53套将于今年9月份推出，但开发商报价每平方米多出1000元。原因是本次推出的66套均在9层以下，景观不是很好。9月份推出的将是高层。不过李华认为，既然投资兼自用，就应该控制成本，景观对于这样的小型写字楼是次要的。

　　跟李华有同样想法的投资者不在少数。交能大厦的66套有63套被温州人买下。除了三分之一为纯投资客以外，其他均有自住、投资的双方面考虑。

　　风险：土地“变性”

　　看起来，这是一笔不错的买卖。令李华担心的是，交能大厦目前土地性质是工业用地。

　　其实这个项目早在保税区规划确立之初就有了，直到2005年开发才被重新提上日程。时过境迁，这块地已不适合再做工业项目，几经波折之后，出现了交能大厦。

　　交能大厦定于明年9月份交房，开发商承诺到时候进行土地的“变性”：将工业用地改成商业用地。产权50年倒与现行的产权年数一样，但让买家担心的是，土地变性除了开发商要补缴地价之外，买家也要补缴费用；销售合同里明确规定：买家的差价由买家个人出，开发商概不负责。这样交能大厦的最大投资风险变成了土地变性的差价补缴款。开发商承诺，补缴金额在每平方米1000元以内，由于保税区今年的规划在重新修编，具体的时间还不能确定。