三条地铁成就宜山路

　　在宜山路建材市场做生意的张老板现在都为自己的判断失误而痛心。

　　年初，张老板认为宜山路板块房价上涨乏力，因此在今年1月以11000元/平方米的价格匆忙中卖掉了他在宜山路的一套公寓房。

　　但他现在很后悔了。5月份，这套房子涨到了15000元/平方米。“虽然当时卖出价比我当时买进来时已经涨了近1000元/平方米，但如果心态好一点，再等个半年现在我的那套房这半年已经涨到17000元/平方米了，我可以多赚6000元/平方米。”张老板很痛心。

　　策源机构分析师胡宵菁认为，如果投资者能把眼光放长、心态放稳，就不会犯和张老板一样的错误了。“虽然今年房产价格普遍上涨，但宜山路板块的价格仍与徐家汇有一段距离。”胡宵菁认为，价格的差距不仅仅说明宜山路板块的公寓很有潜力，还说明宜山路板块房价即使没有被低估，继续冲高的可能性还是很大的。　　

　　宜山路的“东西南北”

　　宜山路房价可以用“东西南北”四个字来概括。

　　“南北”是指以中山西路为界，宜山路房价呈现出“北高南低”的格局。北部的铂晶馆均价25000元/平方米，汇贤雅居20000元/平方米，金诚花园17000元/平方米。而宜山路南部的南林公寓单价在13000~15000元/平方米，明园小安桥均价11000元/平方米。南北房价的差价在5000元/平方米左右。

　　“东西”是跳出宜山路板块来看宜山路板块与漕溪路、天钥桥路板块之间的比较。以漕溪北路为界，位于漕溪北路、徐家汇以西的宜山路板块房价与以东的期房价基本持平，但居住客户更愿意居住在漕溪北路东部；宜山路板块内汇集了相当多的投资者。

　　“居住客户更加倾向于在漕溪北路以东居住。”汉宇地产漕溪分行经理束巍表示，漕溪北路以东社区已经形成了较统一的新盘社区，而且绿化、交通、商业比漕溪北路以西更成熟，因此总体来看漕溪北路以东的房产较以西的房产更有潜力。“西部以投资和改善型自住客为主，但投资比例很大，约占到7至8成。”中原地产宜山分行经理叶明发表示。

　　投资北区还是南区

　　北区房价高，南区房价低，那么投资南区还是北区？

　　荒岛房产工作室研究部主任冯伟认为，如果不能理清造成房价差异的原因，并结合自己的资金实力，对板块没有清晰的认识就盲目寻找低价房去投资，很可能出现上述张老板的失误。

　　该板块南北房价的差距，主要是由地理位置和周边居住环境差异较大造成的。冯伟认为，宜山路北部靠近徐家汇商圈，又处于内环内，其交通、生活设施和环境都远好于南部。南部则更多地定位在上海本土居民。记者在现场看到，宜山路南部有大量老石库门房，社区和街道都显得比较凌乱。南林公寓只有一幢楼，小区内健身设施、停车位及绿化都无法与汇贤雅居等北部楼盘相比。

　　由于南部定位低于北部，因此北部楼盘要高于宜山路南部楼盘。胡宵菁表示，“如果南部区域环境不能得到一定的改善，就只能吸引到承受能力较有限的本土居民。”

　　“投资同样需要一个扎堆效应，如果没有具有共同理念的投资产生共鸣，投资收益就不一定会很大。”同策房产分析师夏宇认为，宜山路北部投资者比较集中，说明大家都看好一些楼盘是有潜力的，这样投资风险也会小些。就算市场不好，下跌空间也不大；而在房产牛市中，上涨幅度就会很大。

　　冯伟认为在地理位置上，北部更靠近徐家汇商业中心和万体馆交通枢纽；交通上，3、4、9号线位于宜山路北部，出行更方便；在人群方面北部已经积累了大量客户；在楼盘品质上，北部楼盘更胜一筹。“无疑，无论是生活配套还是交通设施北部都优于南部，因此北部的投资潜力远大于南部。”冯伟这样认为。