十年后再入西单 中粮剑指REITs

　　王芳洁

　　“中粮置业的项目开发是以消费者和商家满足为阶段性的目标，以做成高性价比的项目适合资本市场的需求，实现社会责任为终极目标；最终实现客户、员工价值最大化，从而实现中粮置业的经营和战略目标。”在日前举办的大悦地产沙龙上，中粮置业总经理韩石引用中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜的话表示。

　　“做适合资本市场需求的项目”，韩石的弦外之音已经十分明显，中粮置业已经将目标锁定在资本市场。据最新消息称，中粮置业未来的资本之路和中粮地产有所不同，中粮置业将最终以REITs的形式亮相资本市场。

　　十年一觉西单梦

　　“十多年前，宁高宁董事长在华润集团时拿下了大悦城地块，后来卖给中冶集团，最后宁高宁来到中粮集团，又从中冶手中买过来。当时，华润卖地的价格是4亿元，十年后中粮地产买地的价格是40亿元。”大悦城招商推广部总监韩继志告诉《第一财经日报》。

　　西单大悦城原名西单MALL，为北京50项重点工程之一“西西工程”的4号地。项目位于西单北大街，总建筑面积20.5万平方米，包括10万平方米商业、3.5万平方米酒店和1.5万平方米写字楼。

　　尽管大悦城的原主人中冶集团为人们熟知，但曾经手华润倒鲜为人知。宁高宁对大悦城的感情可见一斑，十年间北京土地价格的上涨亦可见。

　　大悦城招商推广部副总监魏学问进而介绍，中粮收购之前会反复研究商业模式、回报率，从整个集团的角度反复评估它。收购之前集团的高层有三次以上的会议，包括租金、十年的收益测算，他们都有一个很详细的可行性报告，中粮是经过充分准备做这个项目的。

　　相信在做上述可行性报告时，中粮集团对项目的预期并没有今天这么高，彼时中粮开出的价格是，欲以15000～18000元/平方米，即最高收购价格在36亿元人民币左右的巨资收购项目。

　　而爱尔兰财富控股集团以41亿元出价拔得头筹，估计当时就连中粮集团自己也认为，已与西单MALL失之交臂。

　　今年4月，北京市产权交易所网站上的一宗挂牌转让交易，令事件峰回路转。原本已经名花有主的西单MALL，以其项目公司新奥西郡房地产开发有限公司股权形式挂牌转让。很快便传出消息——中粮集团接手西单MALL。

　　中粮的反败为胜得益于一系列房地产限外令。去年7月，建设部、商务部等6部委共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》（即171号文件），禁止总投资在1000万美元及以上的外商投资房地产企业借款超过其总投资额的50％。

　　今年3月，商务部出台25号文件，更是重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。6月，商务部、国家外汇管理局发文《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，7月，国家外汇局再发 “130号文件”（《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》），对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

　　正因如此，在4月的挂牌转让公告中，西单MALL原所有方提出要求：“新的受让方及其控股股东需为境内合法注册和有效存续的企业法人，其净资产总额应不低于80亿元人民币，经营范围须包括房地产开发经营，以及具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等条件。”

　　REITs上市可期

　　自2005年以来，内地商业项目准备以REITs上市的消息便不绝于耳，然而成功者却寥寥，目前比较知名的仅有凯德置地的CRCT一只。而曾名噪一时的华银REITs早已中途夭折，而由中房集团原董事长孟晓苏主导的领锐基金又刚刚起步。

　　在此情况下，中粮置业却将目标锁定在了REITs市场。据称，公司将打包旗下的三家商业项目，这三个物业主要包括刚从中冶集团手里收购的西单MALL项目、天津世贸中心以及位于朝青板块的“西雅图”项目。该三个项目的总投资额已经达到100亿元。

　　虽然截至目前，中粮置业并没有正面表示将以REITs的形式登陆资本市场，但言谈之间，却透露出这种信息。汉博投资集团总裁朱友军谈及中粮集团对于商业地产的投入，表示目前在内地，除了凯德外，尚无其他公司对商业地产有如此大规模投入。

　　言下之意，如要打包商业地产REITs，除凯德外，最具实力的也就是中粮置业了。而宁高宁此前接受本报记者采访时更表示，中粮集团对商业地产十分看重，未来将充盈到200亿～300亿元的资金规模。

　　而当时，中粮集团总裁于旭波对中粮置业登陆资本市场的时间要求是2～3年，以此判断，中粮REITs的发起之日已不遥远。