缺乏规划让京城商铺待字闺中

　　朝阳区商用房空置率同比增长73％，其中CBD占七成——

　　本报记者 武文静 报道

　　“小区房子价位比较高，现在的入住率还很低，连小区周边商铺的出租也受到影响。你去周边看看，底层商铺几乎都是空的。”家住朝阳旺角小区的赵大妈在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　近两年来，我国房地产空置面积总量不断增加，有些空置率的计算结果已经超过60％。据朝阳区统计局透露，截至7月底，朝阳全区商业营业用房空置面积达55.1万平方米，比上年同期增长了73.3％。局部地区如CBD功能区，商业空置面积高达38.1万平方米，占全区商业空置面积的69.1％。

　　开发商投资盲目

　　商务部去年在《全国商业地产运行报告》中称：2006年上半年，全国商业营业用房投资增长23.8％，连续5年高于房地产投资增速。统计显示，2007年北京面世的商业项目有27个，面积达237万平方米。

　　开发商投资商业用房建设积极性高，由于商业用房售价大大高于住宅等其他商品房的售价，受价值规律的驱使，开发商竞相涉足商业地产，投资商用房建设。但他们往往不了解商业发展的规律，不了解商业用房需求，对风险估计不足。据统计显示，今年一季度北京市商业地产的空置率已经达到16.15％，导致了许多新开业商业场所出现大量空置摊位，高空置率为租户与开发商在后期运营中产生矛盾埋下了隐患。

　　记者在采访中了解到，国内开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商。许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，很多地方的商业地产已经变成了“地产商业”，这也是商业地产大量闲置、经营不佳的重要原因之一。

　　消费者顾虑重重

　　“租商铺首先要看位置。在商业上有一步差三市的说法，位置在未来经营活动中的重要性不可忽视。空置率高的商用房与其所处位置有重要关系。”北京鼎轩置地房地产经纪有限公司租务顾问刘颖在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　“地理位置好的商铺租金相对高一些，对于我这样资金不足的来说不划算。想租个地方稍微偏一些的，周边第三产业不发达，相关配套设施不完善，虽然环境和租金各方面都很合适但生活起来很不方便，周边连个银行都没有。”自己开服装店的王小姐一直想租个商铺，但几次看房之后都未找到合适的。

　　据业内人士分析，有70％左右的购买商铺者只是投资，并不自己经营。不少开发商为吸引中小投资者，承诺将售出的商铺由其出租，并许以高额的投资回报，一般年回报率为8％-12％，还有开发商甚至承诺，在一定期限内回购投资者购买的商铺。而全国商业平均利润也仅为2％左右，根本不能支撑如此高额的回报。

　　规避风险 降低空置率

　　商业项目集中开业，商业空置率明显增加。国务院研究室综合司司长陈文玲指出，目前我国一些商业地产项目贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同的情况，造成了项目与商户需求脱节。很多项目在设计时，并不针对特定的业态或商业模式来做，甚至一些项目建成后，在没有整体运营思路的情况下，按面积开始销售，造成了整体建筑中的分割经营，很难成为一个商业设施，这些项目即使建筑得再好，从运营状态、陈列状态、管理状态来看都是失败的。

　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，商业地产应该靠经营盈利，中国商业地产的经营模式、盈利模式需要变革。国外一些发达国家的商业经营就是持有商业项目，等盈利以后再卖。开发商不能只追求供应量，而导致有效供应不足。应重视规划设计，要对商业业态和规划认真分析、总结经验。应考虑产品结构调整、如何定位、规模控制以及产品形态等等，因为不同城市经济水平不一样，不同的地区人群不同，爱好不一，而不同的消费水平决定了各种业态。