旅游资源撬动地产投资 朱家角如何转型宜居

　　乐琰

　　以旅游资源为核心打造朱家角，最大的目的是希望建设整体镇区，将朱家角建为一个宜居地区，有了人气，整体商业业态都会带动，这才是最大地发挥了千年古镇的资源优势，然而，在众商家投巨资建设后，却并没有吸引到人气，这是颇令人郁闷的

　　数年前还只是上海郊区一个不起眼的小镇的朱家角，如今却吸引了大批知名的地产开发商驻足注资。“他们看重的核心资源就是我们的旅游。”朱家角投资开发有限公司总规划师徐一大一针见血地说。

　　日前，“朱家角宜居国际高峰论坛”在上海举行，这个依托千年古镇旅游资源吸引了大批房地产投资开发商的水乡，正面临如何从休闲观光向度假、宜居转型的问题。

　　核心旅游资源的掘金之道

　　2002年，朱家角投资开发有限公司成立，当时的规划就是希望依托古镇资源发展这个朱家角的经济。“朱家角分为古镇区、老镇区和新镇区，拥有1000年历史的古镇区是最核心的旅游资源，我们是采取保护的措施，而老镇区上则是收购部分古宅，开发适合朱家角传统特色定位的商业业态，并置换出部分居民，此前收购的部分古宅已经有不少租户要求租赁，价格约为每月每平方米8500元，而新镇区则是全新的旅游度假和住宅楼开发。” 徐一大透露。

　　于是，经过投资约400万元的前期研究后，朱家角方面与众多专业公司合作出台了将朱家角建造成国内首个“度假茂”的规划。整个规划是将朱家角定位为度假旅游区，“度假茂”面积9平方公里，包括北大街商业业态调整、“尚都里”休闲中心、“国家粮仓”文化创意园、上海申窑展示制作馆、大淀湖水上度假别墅等34个古镇保护、老镇改造和新镇开发项目，总投资近百亿元，由朱家角投资开发有限公司出资和以招商引资方式获取，所有工程预计在2010年前基本完工，使朱家角“度假茂”成为北京奥运期间和上海世博会期间的“度假地标”。

　　旅游资源，尤其是具有历史价值的旅游资源始终是稀缺的，在朱家角放出百亿元“度假茂”豪言后，中信泰富、证大集团、弘大集团、盛高置地等房地产巨头纷纷注资朱家角，或开发住宅楼、或打造高端酒店、度假区等，光是首批引资金额就高达20亿元，此后中信泰富等还表示了追加巨额投资的意向。在获得众多资本青睐之后，朱家角也喊出了要从观光休闲转向度假、宜居的口号。

　　炒房还是居住？转型宜居遇瓶颈

　　在“朱家角宜居国际高峰论坛”上，东方庭院、江南华府等一批楼盘都一字排开，摆出展台，不管是带有游艇码头的2000多万元售价的高端别墅还是每平方米约1万元价码的普通居民住宅楼，大多开发商都给出了相同的一句话：“我们一期已经全部售完了。”

　　“的确卖得很好，每平方米的平均房价也从以前几千元涨到了如今的1万多元，但大多楼房都是空房，真正来居住的人相当少，这不是我们想看到的局面。”徐一大坦言，以旅游资源为核心打造朱家角，最大的目的是希望建设整体镇区，其中延长游客旅游时间、增加过夜客人还只是浅层面的发展，更大的目标是将朱家角建为一个宜居地区，有了人气，整体商业业态都会带动，这才是最大地发挥了千年古镇的资源优势，然而，在众商家投巨资建设后，却并没有吸引到人气，这是颇令人郁闷的。

　　“我算是东方庭院开盘后的首批购楼者，不过我很诚实地说，当时买楼，最初目的就是为了短线炒一把。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事、总经理陈基强说。

　　其实如陈基强这样想法的人很多，根据不完全统计，目前朱家角新镇区楼盘的购楼者中，70％~80％以上购买的至少是第二套房，而自己并不居住在朱家角，炒楼是这些人的主要目的之一。但即便如此，为什么鲜少有人愿意居住进来呢？

　　“我在国外居住了几十年，我很想叶落归根回国安度晚年，朱家角确实不错，但我想，假如我有一天突发心脏病什么的，是不是需要一架直升机送去医院？”上海市市长国际企业家咨询会议专家陈亦尧一句简单的话，指出了朱家角交通和配套设施欠缺的两大问题，而这两项正好是人们考虑该地区是否宜居的主要因素。

　　“我们做过计算，假如一个人在朱家角居住，他工作在市区，那么每月其需要4500元左右的交通成本，这不是一般人愿意的；假如他将工作地点迁移到朱家角，那么也有问题，朱家角并没有合适的工作给他，这涉及到整个朱家角产业分布的问题，太复杂。”徐一大表示，要做到宜居，是个漫长的过程，朱家角还有很长的路要走。

　　业内人士分析认为，其实地产开发商或许并非不知道朱家角的整体状况，在没有将交通、配套等建设完全打造好的情况下，就建设了众多楼盘，等于给炒楼者搭建了一个平台，而当这些人赚了一把后，这些崭新的无人居住楼盘却成了让当地发展备感尴尬的问题。虽然部分老镇区居民可以置换出来入住，但毕竟数量有限。

　　据了解，朱家角开发的新楼盘，平均容积率大约为0.7，主要是针对中高端客户，这又给真正需要住房的大众购房者设置了过高的门槛，而且加上路费成本，普通大众的确消费不起，于是，要房的人不能买，买房的人不去住。而这就给朱家角发展带来困扰，没有人气如何是好？

　　“我相信只要我们证大西镇项目打造好，人气自然来。”证大集团董事长戴志康一句颇为率性的话或许点出了些许道理。目前，包括水上度假区、逸澜天堂假日酒店、古涧堂等大批商业项目正在建设中，有关专家认为，朱家角要真正达到宜居目标，就要在旅游开发上下工夫，建设起整体商业氛围，逐步解决人气问题，分步发展，“让一部分人先宜居起来。”