假日楼市买卖双方齐观望

　　卖方市场强势依旧。刚刚落幕的“十一”假日楼市房展会向看展者传达了这样的信息。看房展的人比去年多，然而，开发商不忙着吆喝卖盘，购房者走走看看只问不买，买卖双方互相打量，一起观望。一手房楼盘面积在3万平方米以下需要一次性预售，购买第二套住房贷款最高限贷6成……在针对一、二手房市场相关政策相继出台后，正处于敏感期的2007假日楼市格外引人注目，展会成为了买卖双方互相试探的一次机会

　　卖方：“货”不多，也不急“出”

　　◆表现一：参展销售不是单一目标

　　“对不起，我们这个楼盘已经卖光了，最新一期要到明年才开盘。”今年的房展会上，这样的情况屡见不鲜：开发商不急于卖房，而是以介绍楼盘和宣传品牌为主。这一点在中心区域的楼盘展台表现得更加明显，加之中心区域的楼盘本来就不多，让一些关注市中心楼盘的购房者难免失望。

　　参展商心态和目的的调整是本次房展与以往几次大型房展会最大的区别。佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，除了目前楼市供不应求的现实情况外，这也和开发商理念的改变有关。

　　由于前期的集中消化，此次参加展会的开发商手上的房源已经不多，但考虑到品牌效应，一些致力于在上海长期发展的大开发商会投入人力物力参加展会，通过展会来和购房者亲近，以推广自身的品牌。

　　◆表现二：明赠暗送消失

　　各类明折暗扣、送装修送家电的促销方式，在前两年楼市人气不旺时，让购房者习惯了到展会“享受”各类促销活动，而如果今年抱着这样的心理去参加房展，那么购房者难免失望。

　　今年的“十一”房展上，开发商扬眉吐气了一把，基本上都取消了以往展会上的各种促销和优惠。从现场来看，直接有经济上优惠的楼盘少之又少，只有松江新城的一个楼盘，在展会上购房可以在总价上优惠5000元。但是和7000多元的房屋单价相比，其实优惠的价格还不够多买一个平方米的面积。

　　虽然各种实际的折扣没有了，但一些小礼品的派送还是吸引了购房者，这终究是展会上开发商用来吸引购房者眼球的不二手段。现场表演、各类游戏、卡通人物派发楼书、来往不断的实地看房班车……都是展会楼盘赚人气的方法。

　　◆表现三：市场还是坚挺

　　去年展会上9000元/平方米的楼盘，今天已经是18000元/平方米，一年有了不小的升幅。这次展会上，类似这样价格上升的楼盘还真不少。即使是这样，展台附近还是围绕了不少人索要楼书。

　　纵观此次展会，几乎绝迹的内环楼盘价格达到了单价每平方米3万元以上；中外环线附近总价百万元以下楼盘难觅，展会上目所能及的房源总价大多已过百万元；即使到了外环线附近，价格也有了一定的涨幅，松江九亭有两个楼盘单价逾万元。对此，现场的售楼人员各有说法，有些说是因为开发商在建造楼盘的过程中增加了科技含量，也有说是相关的配套服务等附加值有所提升。然而，可以肯定的是，开发商在这场买与卖的博弈中正强势起来。

　　买房：选择多样，三大热点扫描

　　◆二手楼盘

　　除了大体量的新盘，今年的“十一”假日楼市还出现了品牌中介公司的身影，不少没找到合适一手房源的购房者纷纷把淘房重心放到了二手房上，使得二手房展馆出人意料的火爆。以中原地产的展馆为例，共有2000套房源参展，并根据市场上改善性需求占大多数的这一现象，分配了房源展示的比例。展示房源中标的在100万元-180万元之间的房源有1000套左右，占总参展房源50％；标的在100万元以下的占20％，另外还有30％左右的房源为180万元以上。提醒：购买二手房需要认品牌

　　和房屋本身的属性有关，一套房屋动辄就是上百万元，因此购买二手房选择信得过的中介公司和经纪人非常重要。和一手房开发商直接作为卖家不同，二手房买卖中介公司承担的是居间的角色，房屋买卖所需进行的手续也更繁杂，因此品牌中介更加能够提供更好的服务，保证交易的安全。

　　◆外环大户型

　　此次展会，小户型并没有如期成为主角，反倒是位于郊区的一些大户型楼盘颇受购房者的关注。尤其是一些日后有轨道交通通过，同时又受到规划利好影响的楼盘格外惹眼。如位于松江一个均价在6000－7500元／平方米的三房大户型就吸引了不少购房者前去现场看房。根据分析，对这类房源有所需求的很多都是较为年轻的夫妇，他们很普遍的想法是与其在市中心买个小房子，还不如在外环买房买车，提高生活质量。

　　相比大户型，虽然小户型也吸引了不少单身的年轻人，但是由于体量较小，总体的数量还不多，小户型的风头还是被大户型盖了过去。提醒：看准日后的规划

　　外环外的楼盘最大的软肋就是交通和配套。离开轨道交通、出入市区不便、没有商场卖场购物成为问题，缺少学校医院孩子读书老人看病都是难题。对于这些问题，购房者在购房前就应该早留心：周围是否规划有轨道交通，政府对区域是否有一些商业发展方面的规划，这些都需要购房者在买房前有所了解，这样才能避免入住后周围“荒芜一片”的尴尬。

　　◆异地楼盘

　　异地楼盘是这次房展会另外一道风景线，给参加房展会的购房者多了一些选择的余地。值得注意的是，这次参展的异地楼盘不再局限于“3小时经济圈”内的苏、浙等地，而开始向外发展。除了大多数来自于昆山、吴江、苏州等地的楼盘，还有小部分来自重庆、天津、威海、大连、常州、无锡、南通等城市的物业项目。这些楼盘很多都是酒店式公寓以及别墅，面对的基本上都是投资者以及一些较为高端的购房者。提醒：准确判断升值潜力

　　不论是投资还是自住，看到合适的异地房产，购房者一定要清醒。不要盲目听信销售人员描绘的情景，而是要进行实地考察切身体会一番，体会楼盘当地的发展和规划，楼盘本身的质量，并以此来考量楼盘的升值能力。

　　作者： □特约撰稿 张薇