宏观调控下的楼市投资策略：以变应变

　　本报记者 刘霞 崔帆　　

　　监管部门对楼市的调控，虽然压缩了楼价上涨的空间，但这只是打压了投机者的念想，对于一直观望待购的自用者和长期投资客来说，或许是出手的好时机　　

　　回顾2007年的中国房地产市场，房价一路飙升，创10年房改以来的新高，随之而来的是调控政策的有的放矢，终于在年终岁末，房产市场不再那么“火爆”，自住型购房者逐渐趋于理性，房产投资者似乎也放慢了脚步。　　

　　一面是北京、上海楼市“有价无市”局面愈演愈烈，一面是深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，楼市——这个被称为中国最“顽固”的泡沫，近期出现局部疲软。　　

　　《财经时报》最新获悉，监管部门正在酝酿新一轮的调控政策，并将进一步紧缩房贷。　　

　　宏观调控和紧缩房贷这两把“双刃剑”，一方面将增强购房者理性购房的信心，使得成交量还将继续下降；另一方面，支撑楼价持续上涨的因素正逐步为市场所消化。　　

　　专家建议，楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现，消费者可以借机寻找潜力楼盘。　　

　　局部疲软　　

　　京沪穗深四大一线城市的楼市在第四季度发生显著的变化，这种变化是近年来从未有过的。　　

　　对比两年前，涨价是楼市始终不变的主旋律，偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。时至今日，坚挺的房价开始出现松动，交易量萎缩已成事实。　　

　　其中特别值得注意的是，广州、深圳房价已开始出现暗降。《财经时报》采访发现，暗降在广州表现是高折扣，即折上折、送车位、送物管费等，多项优惠措施接连粉墨登场；而在深圳则表现为大开发商低价倾销新盘，老盘的价格仍在硬挺。　　

　　相比之下，上海的房价目前没有明显下降的迹象。有统计数据显示，10月份上海房价仍保持原位，部分项目还略有上涨，但销售量却呈明显下降的趋势，有些楼盘的销量出现了骤降。　　

　　房价紧跟上海、深圳的北京楼市又是怎样一番景象呢？　　

　　从表面上看，今年以来北京楼市房价持续上涨，但9月底第二套房贷提高首付政策出台后，北京楼市出现了明显的两极分化。　　

　　北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘则明显滞销。　　

　　调控“新信号”　　

　　如果说商品必然遵循市场规律，那么众所期待的房价下降的最有效出路就是需求量减少，而达到这个目的的途径，需要相关金融、法律、行政、财税等宏观调控措施的组合出台，共同发挥作用。　　

　　从年初开始的房地产开发企业土地增值税清算，到第二套房贷首付40%，直至土地转让的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)的出台，接连不断的楼市调控政策在2007年有的放矢。　　

　　而最新消息是，新一轮的楼市调控政策正在酝酿，一方面一场由国务院直接部署的督察行动即将展开；另一方面银行将进一步紧缩房贷。　　

　　《财经时报》获悉，由建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门组成的“房地产调控部际联席会议”督察组，将于12月奔赴全国十多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况，其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。　　

　　汇集众多监管部门，规格如此之高的督察组，在房地产调控领域实不多见。　　

　　据银监会相关人士向《财经时报》透露，这次督察行动将在中央经济工作会议前结束，持续时间20天左右，督察的重点是一线城市和房价上涨较快的二线城市。　　

　　综合上述信息可知，监管部门正在为新一轮的房地产政策调控做准备，而即将展开的督察行动只是此轮政策调控的“信号枪”。　　

　　此外，上述银监会人士还透露，“为改善目前房地产市场的状况，进一步紧缩房贷的政策即将在近期出台。”　　

　　据央行监控的数据显示，目前房贷的违约率与不良率均出现上升趋势。为了防止风险，银监会要求严控商业银行贷款。但是，各家银行在执行的标准不统一似乎影响到了政府出台的房贷新政的效率。

　　银行有关人士表示，作为优质资产的房贷，银行本身并没有调控的动力。目前各家商业银行在个人贷款领域的竞争比较激烈，各家银行在房贷政策的调整上都非常谨慎。

　　虽然各家银行在房贷发放上采取了不同的政策，但要从根本上缓解银行贷款和房地产过快增长的态势，还需出台其他措施。

　　“一方面要看金融行业的整体情况，政府宏观调控措施。另外还要关注市场走向，在房地产市场风险不明朗的情况下，我们还是会坚持进一步紧缩房贷的政策。”农业银行信贷部的一位工作人员表示。

　　淡市机遇

　　一把把“调控利刃”虽然压缩了未来楼价上涨空间，但这只是打压了投机者的念想，对于一直观望待购的自用者和长期投资客来说，此时或许就是出手的好时机。

　　当前全国各地的楼市观望气氛比较浓厚，北京链家房产经纪公司（简称“链家房产”）市场研发中心分析认为，这一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，消费者对房产估值产生了疑惑；另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，导致部分消费者退出市场。

　　但楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好的表现。

　　据此，链家房产副总经理金育松建议消费者，目前选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合；其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力；第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素是互相影响，融为一体的，需要综合考虑。

　　具体操作时，应先从投入少、易出手的小户型着手，90平米以下的小户型作为二手房市场的成交主流，一直以来以总价低、投资回报率高、持有成本低等优势而备受消费者的关注。

　　而在宏观调控持续深入的情况下，未来房价涨幅肯定会趋于平稳，在房价开始回归理性的时候，消费者还应更多关注租金回报率。一般具备交通改造、配套升级、政府规划等重大利好，例如地铁9号线的沿线楼盘，在未来地铁开通后升值潜力巨大，但目前这种潜力还没有真正释放出来。

　　“市场充满变数，也因此而充满机遇，不同的市场环境会有不同的亮点，发现越早，收益越大。”金育松提醒。

　　链接

　　2007年1—10月房地产调控大事记

　　2007年前三季度，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。尤其是在最近一两个月，土地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列具体的房产政策，无不与当前的楼市现状和购房者利益息息相关。

　　1．央行年内5次加息

　　今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日和9月15日，央行已经连续进行5次加息。

　　「政策影响」 今年以来5次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。

　　2． 严控公积金

　　8月21日，央行下发通知，即日起上调公积金贷款利率，5年期以下（含5年）及5年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0．09个百分点。

　　「政策影响」 收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。

　　3.第二套房贷40％首付1.1倍利率

　　央行和银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1．1倍。

　　「政策影响」 有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。

　　4． 土地使用新规

　　10月8日国土资源部下发通知，要求缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。10月9日国土资源部正式发布了39号令，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

　　「政策影响」 39号令从今年11月1日起施行后，不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

　　5. 清算税收

　　1月16日，国家税务总局发布通知要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。

　　「政策影响」 税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。