公寓以租养房越来越难

　　本报讯（记者 李海霞）从昨天起，房贷的利率上调了0.18个百分点，一年期贷款基准利率由6.84％提高到7.02％；五年期以上贷款利率由现行的7.38％提高到7.56％。一年内连续4次加息，对于不少贷款买房投资的人来说，无疑是雪上加霜。因为，对于以租养房的投资客来说，本来投资回报率就不高，明年1月1日加息执行后，导致的成本增加，将可能使一部分以租养房的人“入不敷出”。

　　连续加息月还款大幅增加

　　中大恒基金融部的相关人士说，此次利率上调的还贷成本增加幅度与以往相同，不是很高。以一个贷款50万元，贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到15％的优惠利率为例，加息前后每月成本支出增加额为46.82元。

　　但此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第八次调整利率，链家地产副总经理金育松认为，虽然每次调整的幅度不大，但是屡次加息后成本的叠加使得贷款成本出现明显上升，使投资风险不断增加。

　　■　案例分析

　　算账人：北京伟嘉安捷投资担保有限公司

　　案例情况：以贷款40万元为例，本次加息后，与今年3月17日第一次加息以及2004年第一次加息还款情况比较（均按优惠利率计算）

　　5年期贷款　20年期贷款　　

　　　　　　　　　　　月还款增加　总还款增加　月还款增加　总还款增加

　　与2004年首次加息比　277.58元　16654.93元　317.16元　76118.72元

　　与2007年3月17日比　141.69元　8501.26元　143.78元　34506.80元

　　租金不涨投资人捉襟见肘

　　在利率不断上调的同时，房租并没随之上涨，一些公寓的租金还不断下滑。据周先生介绍，他在九龙花园一套108平方米的二居，2003年的月租金在6500元左右，现在租5000块钱都困难。根据“我爱我家”统计，在高档公寓比较集中的CBD区域，从去年到今年，一居室的租金每平方米就下滑了500至1000元。

　　与此同时，空置期也在延长。据21世纪不动产相关人士介绍，现在高档公寓平均出租空置期在三四个月，朝阳公园、燕莎等部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长。

　　■　案例分析

　　赵先生在广渠门金桥国际以每平方米8000元买了一套120平方米左右的房子，加息后，每月要多还200块钱，月还款额达到5000元，如果把装修费、相关税费摊上，每月成本就6000元，而目前租金也6000元。这意味着，如果房子空置一个月，还需要他自己贴钱。

　　相关 加息对楼市三大影响

　　■　增加房源供应

　　对于此次存贷款加息，“中大恒基”市场总监付严认为，此次加息对于房产购买需求的抑制作用是有限的。但对于部分已经购房用来投资的业主，由于房价上涨已经到达高位，而且房屋租金整体水平上涨比较慢，加息后部分购房投资的业主将选择出售手里持有的房产，这将增加二手房的房源供给，缓解二手房房价过快上涨的势头。

　　■　更加青睐固定利率

　　除了上述影响，链家地产还认为，受此次利率上调影响，投资者今后可能会更加青睐固定利率产品。这是已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率不受利率政策调整的影响，这部分客户将不必为利率上调担心。

　　■　公积金贷款渐热

　　作为政策性贷款，在经历了多次加息后，公积金与商贷的利率相差已经比较大，低息的优势非常明显。例如贷款额30万元，期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少237.17元，累计节省利息56919元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供少441.3元，利息节省达到105910元。D155