个人投资者减退 财团成为境外热钱主力

　　吴晓波

　　尽管香港民间的私人内地置业潮开始减退，但是取代从前热爱炒楼的香港人的，是实力更为庞大的境外热钱代理人以及境外财团

　　国家统计局12日发布的调查结果显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均上涨。同比上涨8.2％，涨幅比上月高0.7个百分点。深圳以17.6％的涨幅继续名列前茅。

　　推动楼价上涨的无形之手中，境外的私人投资者其实已呈现减退之势，取而代之的是外资财团和国内炒家。

　　千亿美元热钱流入

　　香港美联集团与摩根大通于近日联合发表“港人内地置业趋势调查”报告，发现计划拟于未来3年在内地置业的受访者只有6.7％，较2001年调查时的16.2％，明显减少10个百分点，主要是认为没有实质需要。

　　该报告指出，由2003年至今年6月，深圳房价累升达350％，与香港新界的楼价差幅由近300％，大幅收窄至不足10％，导致港人北上置业兴趣下降，反而有助刺激由深圳赴港置业意欲。

　　而香港人在内地拥有物业的比例也有所下降，出现卖楼套现的状况。受访港人在内地拥有物业比率为11.9％，略低于2001年调查的13.7％，拥有物业主要分布于珠三角一带，深圳及广州分别占38％及19％。

　　但在楼价上涨之下，港人认为内地楼市前景十分乐观，看好内地楼市优于香港或与香港相若的比例，合计占了受访港人的70％左右。

　　尽管香港民间的私人内地置业潮开始减退，但是取代从前热爱炒楼的香港人的，是实力更为雄厚的境外热钱代理人以及境外财团。

　　8月初，媒体报道国家外汇管理局发出警示，在对沿海10省市的外汇资金流入和结汇的专项检查中发现，贸易和投资项下存在资金异常流入现象。据统计，今年仅半年的时间就有逾千亿美元的国际热钱涌入中国。

　　而广东省社科院专家黎友焕则由于近日发表热钱流入中国途径的研究报告引起外界关注。他透露，在通过问卷调查以及面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，借道地下钱庄入境的热钱中，有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海”。截至今年4月，可能有近2500亿~3000亿美元的热钱流入中国。黎友焕还指出，在深圳某盘，甚至出现官方纪录显示，该项目中存在1人购买80套商品房的情况，但没有证据能够证明其与境外非法热钱有必然联系。

　　也是从今年二季度开始，深圳、广州、华南二线城市以及内地的二线城市出现楼价飙升。在广州，CBD区以及一些商务公寓楼盘的外地买家正在逐渐增多，不少中小型银行的按揭部负责人表示，一些高档盘的内部认购单元往往出现上百套单位被数十名外地买家联手拿下的现象。在珠海、惠州、东莞，来自外地看楼团已成为假日的一道风景。

　　境外财团积极进入

　　与境外热钱保持着类似热情的，还有境外财团。

　　根据珠海市外经贸部门一季度的统计，在去年7月，国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，在进一步规范了房地产市场的同时，很大程度上提高了外资进入的门槛之后，珠海却从去年7月至今年一季度，新设立的房地产外资企业达到32家，合同利用外资2．72亿美元，房地产业现已成为仅次于电子信息、电力燃气业外的第三大外商投资行业。这些新开发商包括ＲＲＥＥＦ、中化方兴、丰康置业等。进一步扩大投资规模的则有新加坡的仁恒地产等。

　　世邦魏理仕的最新研究报告指出，内地的省会城市、直辖市以及新兴二线城市成为2006年下半年至2007年上半年外资拓展的主要区域。武汉此期间被外资收购的投资物业有据可查的达到1.2亿美元，珠海达6亿美元，分别为华中及华南地区最高。

　　除了直接投资开发、购买物业外，境外财团还倾向于通过注资中小型公司进行合作开发。如基汇资本入股华发股份，RREEF联手中珠置业等皆是上述表现。此外，一些新上市的小型公司也进入外资的视野。有知情者透露，某深圳公司今年在香港上市时只募集了净额4亿元左右的资金，其前身为在深圳城郊结合地段开发综合物业的小型公司，土地储备只有100万平方米左右。但是从今年下半年开始，该公司频频收购中型住宅及大型商业地产项目，以扩大地产储备，继8月收购梅州及广州烂尾楼项目外，目前该公司正着手深圳的旧城商业街改造项目，规模约9万平方米，同时收购阳东建筑面积超过110万平方米的综合项目。上述收购合计将耗费十多亿元，据悉背后就有中型风险投资公司提供买地支持。