房产投资也是理财

　　房市太火了！市区大部分地域房价至少涨了20％。最近我身边的朋友们在这方面简直脑筋伤透，加上我自己更换租房，所以想起了与此有关的理财观念。

　　“选市”和“选个股”。选市就是这辈子是不是一定要拥有“自己的住房”？我看百分之九十以上同胞，这辈子愿望是拥有“自己的住房”，如果是这样，就得下决心而且尽快动手。房地产的长期投资回报率，必然高于银行定存利息及每年物价上涨率。像香港及台湾等地，房价长期易涨难跌，就算下跌修正也有限（港市在1997年回归前那一段并不能列为正常）。

　　接下来是“选股”，上海目前房子总价至少一、二百万元，如此大笔投入，其风险一般人能承受吗？正因房价大部分是依赖银行贷款，加上可以出租，所以只要“收入+储蓄+可能的最低租金收入”，大于“首付+每月利息”就行。但问题还不仅如此，因为您可能还想投资股票或基金。所以接下来要做的，是把自己的总资产（股票资产+房产）算出来，然后决定房产的总价上限是多少，这个比例会让您觉得很安稳，也就成为您的买房预算上限。上限决定后，就是“选股”，也就是“选房”了。决定了就要花时间咨询、考察，请教专家，这和买股票、股票型基金一样。如果觉得太贵，选总价低的，如是纯投资，就需要看潜力如何，这和做股票的功课完全相同。

　　如果“出租”是您的投资方案之一，请别忘了出租也有成本，包括中介佣金、房屋折旧、必要的修缮、家具及电器更换、以及没租出去的时间。这些成本中，最大的成本是“折旧”，所以当我原来的房东拒绝付出约1000元来修空调主机时，让我觉得不能接受，如果不是遇上像我这样讲理的房客，恐怕折旧+修缮的成本会更高。所以，不妨将投资回报率的道理适用其中，就可应付自如了。

　　作者： 曹幼非（资深金融专家）