长线投资还看装修房

　　■本报特约撰稿人 程鹏

　　一些投资者不愿花费不菲的时间、金钱去装修一套准备出租的房间，但是对于租客、想购买二手房的买家来说，如果装修中规中矩，且房产的损耗不是很大，他们还是愿意接盘的。购买装修房，让开发商去解决装修问题由此成为投资者的选择之一。

　　装修房是市场发展趋势

　　不用自己装修，省时间、省精力，这样的住房理念现在越来越深入消费者、投资者心中。

　　投资者购买装修房，较为关键的原因不仅是旷日持久的装修占用了宝贵的时间与精力，还包括对或多或少纠纷的担忧，以及装修投入经常会超支的因素。

　　装修具有专业性，目前市场上价格的透明度不够，购房者与建材供应商、施工队之间信息不对称，导致装修过程充满陷阱与风险。投资装修房可以说是市场的一个趋势。

　　尽管如此，开发商却并未大范围开发装修房。最重要的原因之一是对装修质量的衡量与定位的难题。对装修房质量的投诉与纠纷由来已久，涉及的问题主要是工程质量和虚假宣传，装修材料与广告承诺不符、工程技术不过关以及后续保障等问题也令开发商头疼不已。

　　要做好装修房，开发商必须拥有一个高标准的管理团队，其次还需对装修单位进行一定的资质认证。点滴之事都需要认真去做，在实施过程中就成了很多开发商的软肋。

　　装修房的市场接受度高

　　据我们的调查研究，在上海市场购买装修房的人群集中在中等收入阶层中，近50％人均收入在3000～5000元之间；近1/3的人均收入在5000～10000元之间。人均月收入在3000元以下的人群选择装修房的比例较少。在面积上，50～120平方米的房型在租售市场上最受欢迎。

　　选择装修房的人群对总体装修并未一味追求低价格，选择标准因人而异。这表明消费者主要根据实际需求选择相应的标准。装修房档次、标准较高的楼盘与同地段一些只卖毛坯房的楼盘价格差异较大，而由此带来的租金及二手房售价差异在交房后若干年也呈现出扩大的趋势。

　　据我们调查，二手房市场上经由开发商统一装修的房源其总体销售状况好于毛坯房，价格更高、销售周期更短。豪华奢侈的装修物业多为顶极物业。

　　关于装修标准，我们考察了房屋总体面积、每平方米价格以及房屋总体价格等因素。对大部分消费者而言，9万～10万元的总体装修价格较为普遍。一般来说，每平方米装修900～1000元的装修标准比较符合中、高档公寓住户的心理价格。

　　从年龄结构看，在上海购置全装修房的人群以35岁以下居多，大都为已婚。这部分人以私营企业主、个体户、高层管理人员以及专业管理人士为主。这些家庭年收入集中在10万～20万元，偏爱装修房的主要原因为工作繁忙，花钱买方便成为主要想法。

　　租金收益：装修房高于毛坯房

　　投资者为什么选择装修房？在住宅物业的投资上，盈利大致可归结为两类：一为收租，二为抛售。现有的二手房与租赁市场调查可以得知，在租金上毛坯与装修房价格相差较大，而普通装修与豪华装修的出租价格也相差悬殊，由此可见装修与未装修直接关系到出租收益，从而影响到租金回报率。

　　上海外来人口比重较大，房屋租赁市场竞争激烈。在选择租屋时，除地段这一不可改变因素以外，装修程度是非常重要的砝码。对长线投资者来说，投资装修房的租金收益大于毛坯房。

　　但从物业增值的角度来说，因为目前房价处于快速上升期，装修房的价格优势暂时还不明显。但我们预计当房价平稳时，装修房本身的价值将突显出来。

　　在投资装修房中有一个领域比较特殊：高端公寓。对于一名高端公寓的自住业主来说，对装修风格、品质和材料都有非常个性化的选择。实际市场中也存在不少高端业主对开发商的装修并不满意，在购入装修房之后将原有装修清除，重新打造自己的装修风格。据我们的研究，这类物业以市中心地段较好的高端物业为主。

　　综上所述，全装修物业只有在综合考量地段、人群和楼盘定位这几个因素之下，才能产生更大的收益。