怎样认定交房逾期

　　撰文/张春兵

　　我是去年初买的期房。当时开发商说是2007年1月交房，但目前已经到了4月份，房子还没有交。这不仅使我们原来的搬家计划受影响，而且还得承受一定的经济损失。因为这等于被开发商无偿占用了自己的购房资金。请问，这样是否可以认定开发商是逾期交房？我该怎么办？

　　———读者李女士看了李女士的来信，笔者就这个问题咨询了相关律师。吴律师作了以下解释。

　　吴律师：《商品房买卖合同》示范文本明确约定了房屋交付的具体时间，但在实践中有时候开发商并没有按照合同约定的时间交房，其原因有很多种，有些是具有正当合法理由的，开发商对自己的逾期交房不需要承担违约责任；有些是没有正当合法理由的，开发商对自己的逾期交房需要承担违约责任。

　　鉴于这种情况，就需要购房者认真分析逾期交房的原因，从而决定能否拒绝收房或者要求开发商承担违约责任。在实践中，以下几种情况可以认定开发商逾期交房：

　　首先，除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《上海市建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》承担逾期交房的违约责任。

　　其次，如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

　　还有，在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

　　另外，购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到够提供为止。

　　不过，下面的几种情况基本上不能认定是开发商逾期交房：

　　不可抗力出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

　　购房者违约如果是购房者违约在先，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。

　　主观拒收如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件，并取得了《上海市建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。例如，有的购房者认为小区的道路和环境不好，就拒收房屋，而小区道路和环境的建设是需要过程的，如果因为这个原因使自己延期收房，开发商是不承担责任的。