专家支招:新版合同如何签

　　格式化的商品房买卖合同之所以能出现，是因为消费不太懂，也因为购房者不原意费那个麻烦劲，这是可以理解的。但是如果认为格式合同改版，就等于不用自己操任何心，也是不对的，无论何时，购房者仍然要学会自己重视自己的利益，签约的时候多一点挑剔。

　　我想在此给购房者提些建议：

　　关于抵押 。格式合同中，有关于抵押情况的说明，建议购房者要求开发商提交抵押登记的复印件，例如土地使用权抵押的时候，一般会在土地使用权证的他项权利一栏中有记载，与合同中的说明应当吻合为宜。

　　设计变更。在设计变更项下，有空白栏存在，这实际上是由购房者与开发商约定其他不得进行变更的事项，而并不是仅仅房屋结构、朝向、供暖等几个说明的项目不能变更。因此购房者可以尽量地约定对自己有重要影响的事项不能随意变更，从实践中看，改变房屋结构、朝向、供暖方式等条件的情形几乎没有，反而主要改变的是房屋以外的如小区配套、绿化、停车位等条件，所以这部分条件最好能够约定在合同中。

　　逾期付款。实践中，购房人逾期付款的情形是有的，因此在合同中约定逾期付款的违约责任也是合理的。问题在于，很多开发商在附件中约定了银行贷款逾期无法到帐，也算作购房人的逾期付款情形。这一点，就对购房人不利了。因为购房人申请贷款后，何时能够发放贷款，实际上由银行来定，购房人对此根本不能掌控，这完全不同于购房人自己向亲戚朋友借款的情况。若银行不及时发放贷款，购房人主观上无过错，客观上无责任，因此不应该为此受到惩罚，这一点，希望购房人能够注意一下。

　　供暖费。从合同规定看，通常开发商会在冬季交房的情形下，要求购房者在交房时交纳供暖费，希望购房者能够在合同中明确供暖费的收取标准，从什么时间计收等条件，以免在交房的时候出现摩擦和纠纷。

　　质量不合格。如果房屋空气质量等方面存在问题，则购房者可以要求退房，但是要注意，合同中实际上确定了一个争议的期限，在这个期限内，可以提出退房或者其他的要求，过了这个期限，就难办了。这一点，提请购房者注意，因为要对空气质量提出争议，往往是经过交房—装修—入住—发现问题—检测—有结果这个过程后才可能，而这个过程需要的时间不好说，因此事先应该约定一个比较宽松的争议期限。

　　其他。往往，在签订完格式合同以后，开发商便不愿意与购房者签订其他的协议，一种情况是开发商担心出现麻烦，一种情况是店大欺客，不愿意做出让步。对于购房者而言，如果感觉格式化合同外，就没有其他问题了，那也无所谓。但是如果还有其他的问题，或者觉得哪些问题对别人可能不要紧，但对自己却很重要，那最好还是能够与开发商签订补充协议，约定清楚。

　　总之，自己的利益归根到底还是主要靠自己来维护，因此希望购房者能够在有利的法制环境、有利的格式文本等情况下，买到满意的房屋。

　　北京市理格丰律师事务所律师 郭玉涛