四种办法 教你如何自估"央产房价"

　　央产已购公房交易大厅正式营业，手中有央产房的业主最为感兴趣的话题便是“我手中的央产房价值几何”。据了解，一些业主在比照了今年9月国土资源房屋管理局出台的“已购公房出售指导价”后表示该价格太低，因而不愿出售手中的央产房。央产房到底该如何估价呢？作为央产上市代理机构的链家·宝业房地产经纪公司和我爱我家房地产经纪公司分别提供了一个央产房估价的实例。

　　■参照指导价掌握市场比较法

　　“链家·宝业”公司认为，北京市国土房屋管理局出台的《2003年1至6月份已购公有住房和经济适用房再上市买卖指导价格》的出台，为央产房上市出售提供了很好的参考依据。从本市成交的首套央产房也可以看出，第一单央产房是以5300元/平方米成交的。该套央产房的区域指导价格为4650元/平方米，我们设定为基准价格即不包括建筑年代、楼层、朝向、装修、暖气和燃气的修正系数。那么我们可以根据这些因素为该套芍药居的央产房算出上市出售的比准价格。建筑年代是1999年的，相对折旧为4×2%=8%（按北京市有关规定新楼每年折旧为2%）；朝向为正南向，其修正百分数为2%（比分最高为3%）；该房所在楼层为一层，其修正百分数的公式为基数1%减去最低得分-3%，即1%－（-3%）=4%；该套房为双气状况，因此装修、暖气和燃气的修正系数为取其最高数0。

　　计算修正百分数为：8%＋2%＋4%=14%，该套房屋的比准价格为：4650×（1＋14%）=5301元/平方米。其结果就是第一套央产房的实际成交价的由来。

　　这种评估方法称为市场比较法，简单而又有说服力，从而能估算出欲将出售的央产房价格，并且较为符合当前市场价格。影响房价各项因素修正的百分数为：房屋位置：0%至3%；建筑年代的相对折旧：2%；装修：0%至3%；楼层：-3%至2%；朝向：-2%至2%；暖气、燃气：0%至-2%。二手房出售价位确定的合理，出售的速度就会很快，从而提高交易效率，降低交易成本。

　　■在指导价的基础上每项加价0到500元

　　我爱我家房地产经纪公司认为，可在指导价的基础上，视其所在的位置、建筑年代、楼层朝向等因素，每项加价0到300元不等。该公司提供的实例是一套位于方庄地区的央产房，该房屋修建于1990年，建筑面积62平方米，正南朝向，是23层楼的第14层，有厨房阳台，精装修。

　　首先，用已购公房出售指导价为房屋价格基础进行比照，根据区域进行价格调整。国土资源房屋管理局公布的“丰台区已购公房指导价（均价）”为3850元/平方米。但由于方庄地区地处二环与三环之间，地理位置较佳的原因，使得该套房屋的价格每平方米可增加100元，即调整为约3950元/平方米。其次，根据房屋的建筑年代、建筑形式、小区环境进行价格调整。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。程先生的房1990年建造，塔楼结构，房屋成色较新，并且方庄小区环境优良，社区成熟，因此可以在原有价格基础上每平方米增加200元左右，即价格调整为约4150元/平方米。再次，根据房屋所在楼层、朝向、房间结构、装修情况等进行价格调整。一般来说，顶层的房屋与底层的房屋价格稍低于中间层以上的房子。另外，南北通风，采光较好，厨卫俱全的房屋，价格也会稍高一些。根据程先生房屋的具体情况，23层的14层，正南朝向，有精装厨房阳台，该套房屋的价格可以上调100元/平方米，即房价为约4250元/平方米。最后，根据房屋周边交通环境、商业环境（距大型购物场所的距离）及其他因素等进行价格调整。

　　综合各种因素的影响，程先生的房屋价格可上调100元/平方米左右，即房屋价格大约为4350元/平方米，总价在27万元左右。

　　■相当于同地段商品房的七成左右

　　许多央产房业主对于自己的房子预估价值太高。我爱我家的经纪人告诉记者，有的央产房业主给自己房子的报价甚至超过周边新房的价格。央产房与普通二手房相比虽然有着众多优势，但归根结底仍然属于二手房范畴。二手房与商品房相比虽然有着地段佳、现房无风险、社区成熟等特点，但依然有修建年代较长，房屋状况较新房差，户型较落后，面积偏小等缺陷。因此，给自己的央产房估价时，期望其单价与周边商品房售价近似显然是不现实的，央产业主应该理性对待这个问题。出售商品房也可比照同地段的商品房，在上海，二手房价大多相当于同地段商品房的六成，北京大致相当于同地段商品房的七成。

　　■参看广告中类似房屋的价格

　　信一天公司总经理李晓明认为，在准备售房之前，可关注房产出售广告，特别是信誉好、知名度高的中介公司的报纸广告，把所售房屋按位置、楼层、格局、年代、小区配套情况、周边配套情况、装修状况等因素与广告中相类似房屋进行综合比较，最好比较三套以上相类似房屋，取加权平均值来估算所出售房屋的大致价格范围。