煽动性广告小心 签合同要看清广告内容

　　案情回放

　　2003年底，陈先生被城南某楼盘广告打动。广告说该小区属于“成熟社区，拥有皇家园林，豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全”。尽管该楼盘的价格比该地段其它楼盘每平方米要高出近400元，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是于同年12月份与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年5月收楼时，陈先生发现该小区除了会所、幼儿园、商店、邮局之外，其它配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化。开发商解释说健身房等普通设施会在近期内建设，而学校和多功能游泳池因未获审批通过而取消了……陈某感觉受骗上当，遂起诉开发商要求其承担违约责任。

　　律师说法

　　本案涉及的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。我国民法将销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。

　　“要约”和“要约邀请”是两个完全不同的法律术语，两者所带来的法律后果完全不同。在某些特定的法律条件下，商品房的销售广告和宣传资料应当视为具有法律效力的要约。那么，在什么情况下“要约邀请”可以视为具有完全法律意义的“要约”呢？它应该同时具备以下三个法律条件：

　　1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容，在商品房开发规划范围之内，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施等。

　　2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而“温馨家园”“商机无限”等煽动性的语言只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。

　　3.该销售广告和宣传资料的说明和允诺即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。

　　只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，应承担违约责任。

　　律师结论

　　在本案中，开发商在售楼广告中对有关设立会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等配套设施作出了明确说明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》第三条的规定，即构成了要约。原告和被告签订购房合同，即使在合同中没有注明该广告中承诺的内容，该广告内容也是合同不可分割的一部分，开发商必须按售楼广告中的承诺履行义务，开发商将学校、游泳池等配套设施取消，构成违约，应当承担违约责任。

　　律师叮嘱

　　签合同看清广告内容

　　许多消费者在签约时往往就有一个思维的误区，认为广告宣传是白纸黑字，有据可查；实物模型则是有目共睹，眼见为实，就把要约邀请误认为是具有法律意义的要约，实则不然。购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，基本上都属于要约邀请的范畴，这些内容只要没形成要约，并且在合同中也没有注明，就很难要求卖方对此承担违约责任。这种误解，对购房者来说存在双重风险。