权威解答八大疑问困扰 房屋买卖如何缴税

　　界定普通住宅：套内面积vs建筑面积

　　袁小姐：我有一套房子，套内面积是118平方米，建筑面积是145平方米。关于它是否属于普通住房，广东省的标准是按套内面积算的，而广州市的标准则是以建筑面积算的，我该参考哪一个呢？

　　张月群：你的房子应该算非普通住房。因为作为省会城市的广州市须按上级的要求报送本市的标准，而广州市的标准是符合国务院办公厅有关文件的口径的,而且经中华人民共和国建设部批复确认。因此，坐落在广州市的房产进行买卖时，只能按照广州市的标准作出是否普通住宅的界定。

　　市民王先生：我有一套实用面积131平方米的商品房，转手的话算普通住宅吗？

　　张月群：广州作为省会城市，有关普通住房标准的三大条件是要上报建设部备案的。国家规定的普通住房标准是单套建筑面积不超过120平方米，各地上浮比例最高20%。广州市结合实际按照20％的上浮比例制定了普通住宅标准，条件之一是单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下。王先生的房子，如果房产证上实际记载的建筑面积超过了144平方米，转手时应按非普通住宅缴纳有关税费。

　　转让房改房如何才能免缴个税？

　　市民陈先生：我1999年买了一套房改房，去年12月才拿到房产证，现在准备把这套小房子卖出去换一套大一点的，听说新政策实施后购房不足两年要多缴税，我该怎么办？如果卖出能否免缴个人所得税？

　　李健强：对房改房缴纳个人所得税的问题，地税部门按照以下规定操作：如果你能够提供当时购买该房改房时房管局核发的《购买公房缴款明细表》，那么税务部门可以根据上面的时间认定你是1999年就购买了这套房子。根据相关规定，个人转让自住达5年以上、并且是唯一家庭生活住房的房子（包括房改房和商品房），可以免征个人所得税。因此，假如你能够提供1999年就购买了这套房改房的证明，那么就可以免征个税。

　　广州在界定“自住达5年以上”中5年的标准按照以下规定操作：原来购买旧房的时间起算点按照房屋的《商品房买卖合同》或《广州市房地产买卖登记申请表》或《购房契税申报表》上的日期为准，假如这三个文件上的日期不一致，则以最早的日期为准，即以对产权人最有利的日期为准。

　　周先生：我的一套房改房已经住了两年半，现在想把它卖出去，该怎么缴税？

　　张月群：你要注意营业税和个人所得税方面的新规定。据我所知“房改房”在1999年已经是最后一批了，所以到目前来算，你的“房改房”已经超过五年，如果是普通住宅就不用交营业税；个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房的，也免缴个人所得税。

　　原夫妻共有房离婚后转给一方是否缴税？

　　孙小姐：夫妻双方原来共同拥有一套商品房，后来离婚了，房子要转到一个人的名下，这种情况下要不要缴税？怎么缴？

　　张月群：这要看你们属于房产分割还是房产交易。如果是一方给另一方补贴然后把房子转让出来，中间有资金出入的，这属于房产交易，凡是属于房产交易、转让的都要按规定缴税。

　　怎么征收就视你的购房时间而定，购买时间主要是参考房产买卖合同或房产买卖登记申请表或契税申报表这三者上面所署的交易时间来确定。而你的转让时间是以个人所得税完税凭证上面所写的时间为准。如果是个人自用5年以上唯一家庭生活用房，可免征个人所得税，否则要按转让房产的收入全额征收1％个人所得税。如果你那个房子是普通住房，超过两年可以免征营业税，不够两年的就要按金额征收营业税。

　　赵小姐：我父母买了一套100平方米的住房，现在想转到我的名下，需要交税吗？

　　李健强：只要存在房屋交易过户行为，就要按规定缴税。

　　下岗人士出租房屋是否有税收优惠？

　　黄先生：下岗人士出租房有否税收优惠？

　　张月群：有。下岗失业人员在再就业之前出租自有房产的，租额不满1000元的，2005年底前不征营业税；出租额1000元以上、5000元以下的，综合征收6.7％的营业税。但要获得征税优惠，必须持劳动保障部门颁发的《再就业优惠证》到出租房产所在地的地税征收机关办理减免审批手续才有效。