买房者该如何提防房产买卖"霸王条款"?

　　房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成，但开发商却普遍采用单方面拟定的“霸王合同”，凭借自己的强势地位，摆出“所有合同都是这么写好了的”，“不签就不卖”的“霸王”面孔。

　　屋顶、外墙与业主无缘

　　罗先生在购买某楼盘时，发现合同附件第四项约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、小区停车位、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。

　　屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有，可现实情况是不少楼盘，特别是一些地段好、位于商业闹市区的楼盘，开发商往往把屋顶、外墙面等使用权据为己有，因为其中有利可图。

　　如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，所收取的广告费就全部可以收归自己囊中。但是，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，要在此安装广告牌就必须要经过业委会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。

　　违约是业主的“错”

　　胡小姐与某开发商签署的购买合同中，关于逾期交房的约定也被强行填写为：逾期交房超过3个月，开发商按胡小姐累计已付款的10%向胡小姐支付违约金。马先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

　　但开发商逾期交房超过3个月，开发商只按胡小姐累计已付款的10%向胡小姐支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10%的违约金。

　　而违约的另一个问题是产权证办理。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人只按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

　　对此，笔者认为，此格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

　　对于马先生所涉及的开发商产权违约，专家指出，房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而不是开发商自行拟定的1%赔偿，如果以50万元的总房价计算，1%就是5000元，也就是说，无论产权证拖多长时间(也许10年、也许是20年)，开发商只需要赔偿5000元。