楼市经验：优选信息玩转楼市

　　近来，李坤颇感得意。去年2月，他以每平方米8000至9000元的价格买下南山半岛城邦一期3套住宅，前几天以每平方米25500元的价格售出，收益翻了两番。

　　谈起楼市投资，在楼市中摸爬滚打了近10年的李坤称，要获得可观收益，首先得学会收集信息、优选信息。

　　新区域抢饮“头啖汤”

　　李坤买房首先关注市场新兴区域。他非常留意媒体公布的新兴区域规划信息，他认为首先进入新兴区域的楼盘无疑是“头啖汤”，具有相当的投资价值。他表示，因为周边没有可资参照的楼盘，这种楼盘定价时可能有所保留，这个时候看准了，便可以入市。

　　1999年，中海华庭是第一个进入中心区的住宅项目，当时的开盘均价为每平方米7000元，时至今日，它仍是中心区标志性的豪宅项目之一，125平方米3房2厅的业主实收价已经涨到了300万。持同样观点的是同致行顾问总裁王波，他认为，政府在新兴区域往往是大力度投入配套设施，其规划理念的超前性给这里的房地产市场带来可观的升值前景。

　　抢饮“头啖汤”，需要及时刷新信息。体育新城、东部新城、龙华新城、光明新城四大新城规划高调问世，吸引了众多置业者的目光。王波表示，如此高的规划起点，深圳少见，李坤也认为，四大新城将形成新的楼市增值点。

　　新口岸商圈高看一眼

　　“西部通道快要开通了，附近的商铺‘一铺难求’！”这是记者在深圳湾口岸附近采访听到一种声音。对刚刚开通的新口岸所带来的商机，投资者普遍“高看一眼”，而街铺的持有者或捂着不卖，或开出天价，使这里二手商铺稀缺。

　　现在的南山CBD，是正在崛起中的深圳“第三商圈”，受西部通道开通的推动，这里传递着这样的财富信息：2006年7月底，天利中央广场一期商业开盘，仅一周就卖出7成；海岸城一个80余平方米的一楼街铺，近期成交价为每平方米9万元，而在2005年11月底，这个价格为每平方米4万元。

　　大盘“低开高走”中淘金

　　目前，开发商大多采用低开高走、小步提价的销售策略，以便刚开盘时吸引人气，之后，分几批进行小幅提价。因此，刚开盘买进就比较划算。短线操作楼市有点像股市，到了合适的价位就尽快出手，应该留点利润空间给接盘者。

　　李坤有一个“百万大盘黄金法则”——建筑面积达到一百万平方米的大盘第一期，肯定是“黄金期”，这种大盘往往要分四期到十期才能开发完毕，为了保证后期价格有效实施，前期留给置业者的升值空间往往较大。

　　采用这种手法，选择一个具有升值潜力的楼盘，是至关重要的。它要求投资者非常熟悉所购的楼盘，投资股票的“技术分析法”和“基本面分析法”，对投资房地产也一样适用。开发商的实力、品牌效应和对忠实客户的回馈，成为楼盘升值的重要支撑点。

　　今年4月21日，龙岗中心城最大的楼盘——公园大地一期开盘，均价为每平方米11000元。鸿荣源集团总裁杨江对记者说：“按照市场定价，该楼盘的价格还可以提高1000元，我们这样做是为了把升值空间留给我们的客户。”

　　自用出租应有的放矢

　　“同一朝向相邻楼层、同一楼层不同朝向，该买哪个？”这是很多购房者需要决策的问题。

　　“如果是买来用于长线收租，那么可以用租金水平来决策。”星彦地产一位钟姓营销经理介绍说，一手楼因不同楼层、朝向及户型，价格都有所不同，每平方米的价格差大概在50至200元左右；而在租赁市场，楼层差和朝向差就不敏感了，甚至没什么差别。这样，买房用来出租时，就可以选择较低楼层、较差朝向的户型，降低买房成本。

　　以龙岗坪地西湖苑好莱坞为例，三楼一房40平方米和两房52平方米，开盘售价分别为88000元和135200元，市场月租金分别为500元和700元，年租金收益率为6.8％和6.2％，显然，一房单位的租赁收益较高。

　　钟经理提出这样的建议：“对于买房出租的客户，在买房之前最好先在楼盘周边的地铺踩点，了解实际市场租金，然后再决定买哪个楼层、哪个朝向的户型，这样才能有的放矢。”

　　作者：本报记者 陆剑伟