购买别墅如何擦亮慧眼

　　2005年，重庆别墅市场大放量，入市项目近20个，演绎诸侯纷争的战国时代。经历了“2003商业地产年”、“2004花园洋房年”之后，2005年是否是重庆别墅年？在纷争的背后，别墅市场是否危机暗涌？消费者购买别墅时，该如何擦亮慧眼？

　　供应：繁荣盛世

　　来自晟城地产的统计表明，今年上半年，开盘销售的项目达11个，到年底前，又将有近十个项目加入到别墅军团中。2005年全年将新增1900多套别墅供应市场，上半年已面市1100多套，下半年将有800多套面市，其中，独立别墅为700多套。上半年别墅供应体量为42.9736万平方米，下半年预计供应体量81.04平方米，全年合计为124.0136万平方米。

　　需求：谁来买单

　　重庆别墅市场今年的在售量初步估计在3000套左右，在供应一片盛世繁华的景象之下，是否存在销售风险？联系重庆的消费结构、投资客户不多、租赁市场不兴旺等情况，就不难引出繁荣背后的冷思考。

　　从消费人群来看，重庆的本土富人阶层还正在形成，而外来购房人群仅占12.5％，市场整体对外吸引程度较低。而别墅市场发展相对成熟的北京、上海、成都等地的别墅购买人群主要为外地人。譬如，北京别墅消费人群中，本土人士只占35％，而非京籍人士占30％，境外人士占20％。而重庆，外籍人口相当有限，整个市场经济外向吸附力还比较弱。庞大的供应需要由本土第一代富豪阶层消化。

　　从租赁市场来看，北京、上海等别墅市场发达的城市已实现了二三级市场的联动效应，而重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况几乎没有。同时，由于租金偏低，投资回报率不高。目前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不兴旺，一手楼市的销售速度也比较缓慢。

　　既然重庆别墅以自住型需求为主，购买群体对环境和产品本身就格外挑剔，个性化不强、不吻合消费者居住需求的别墅就存在较大销售风险。

　　透视：有效供应不足

　　“重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。”某代理公司老总分析说。他认为，目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境、位置好，总价在50—70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。

　　迈德地产总经理赵宜胜也认为，有效需求未被满足。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围。

　　另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。并且重庆很多别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。