房贷优惠利率取消 细算"买房账"

　　住房贷款优惠利率的取消，“在有利抑制短期炒房投机行为的同时，对于还未买房和正在还贷的老百姓来说，毫无疑问增加了还贷的支出。”沪上银行的专业人士几乎一致这样表示，从最近政府、央行出台的众多金融政策来看，无论是补充公积金贷款金额期限增加、二手房一年内出售要缴付营业税还是利率不断地调整，总体是为了抑制炒房，确保房产市场稳步发展。

　　从3月17日起，现行的住房贷款优惠利率被取消，大多数购房者选择的5年期以上的个人住房贷款，将由现行优惠利率5.31%调高至贷款基准利率6.12%，当然，央行允许各商业银行可执行的贷款利率下限为基准利率的90%（即：5.51%），也就是说，今后个人住房贷款利率将至少上调0.20个百分点。

　　·利率变化影响几何·

　　目前，沪上各家银行如何具体执行央行的新政策还处于协商之中，上海银行同业公会和上海银监局已经表示，具体政策由各商业银行自主决定，不作统一规定。不过，记者采访中也了解到，截至目前，至少房贷政策已经有三点是比较明确：

　　一、对17日以前发放的未到期贷款，从2006年1月1日起执行新利率；对17日以前签订合同、未放款的个人住房贷款，执行新利率；对17日以后签订合同的个人住房贷款，执行新利率。

　　二、公积金利率同步上调。央行明确指出，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

　　三、多家银行暗示，以后对不同的贷款者，将执行不同的利率水平。原则是，对风险相对较小的居民自住性购房，银行可实行下限利率；对风险较大的住房贷款或者购买多套住房，银行可向上浮动利率。

　　具体从买房的支出看，与前几年贷款买房的市民相比，如今买房的成本已大大增加。

　　去年9月加息政策出台，5年以上的房贷从原来的5.04%上调至5.31%，增加了0.27个百分点。以一套100万元的房子为例，目前最低首付为3成，其余70万元用贷款，20年还清。在等额还款方式下，5.31％的利率，每月还贷额为4734.72元；取现今下限利率5.51%计算，每月还款额为4813.31元；而在标准贷款利率6.12%下，月还款额为5057.25元，每月贷款者将分别增加78.59元和322.53元。与去年9月以前相比，每月还款差额最大可达近430元。

　　·专家支招·

　　银行理财专家建议，还未购房者或已贷款购房者，对于房产现状一定要清楚认识，因人而异，选择最佳方案。

　　对于已贷款购房者，按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则，从明年1月1日起才实行5.51%的新利率，大半年的缓期，已贷款者可仔细计算一下以目前的收入和投资收益是否能承担得起0.2%的上调利率。可选择部分或全部提前还贷，理财专家提醒市民，部分提前还贷只能一年一次。

　　当然，如果手中有3%~5%收益率的投资项目，每月增加近百元的还款利率还是无所谓的。

　　理财专家认为，房贷利率的不断上调，对于上世纪80年代初期出生的这一批人购房影响比较大。目前，上世纪70年代末和上世纪80年代初的年轻一代相继进入结婚年龄，即使收入佳，而工作时间尚短、尚无积蓄，也让他们成为了买房的“困难群体”。对于此部分欲购房者，建议转换思路“以租代买”，等到时机成熟再买房也不迟，同时，也建议此部分购房者可依靠双方父母资助购置小房。

　　对于持币待购的市民，专家建议，购买房产首先考虑地理位置，在贷款组合中尽量选择商业性和公积金贷款组合贷款，可以较大程度减轻负担，同时，对于公积金和补充公积金的贷款一定要做到“贷足额、贷足期”。

　　一家银行的房贷专家则表示，对还款能力较强的贷款客户，可视自身家庭收入情况办理部分提前还贷，并缩短贷款年限，即办理减按；对还款能力较差、受升息影响大的客户，可适当延长贷款年限，即办理加按，以减轻家庭月供开支。

　　新申请贷款的客户，如果还款能力较强，可采取按月递减还款方式。因占用银行资金成本低，所以总利息支出少，但月供压力较大；还款能力较弱的贷款客户，建议采取等额本息还款方式，虽占用银行资金成本大，总利息支出高，但月供压力相对较小。

　　·银行提醒“供房一族”·

　　1.买房根据收入量力而行在买房之前一定要确定购房的首付款金额和贷款比例。贷款额度越高，期限越长，你要付出的利息就越多。

　　2.选择最适合自己的贷款方式如果可以申请公积金贷款，尽量选公积金贷款方式，因为公积金贷款的利率比商业性贷款要优惠。

　　3.慎重决定还款期限相对而言，还款期限越长，月还款额越低，从比例上看，月还款额应低于目前家庭月收入的1/2为宜。从数额上看，应在月还款能力＝家庭平均月收入－家庭平均月支出之内。

　　对于处在成长期的青年来说，不妨把贷款期限尽可能放长一些，以降低月还款额，避免影响日常生活质量。

　　4.尽量选公积金贷款方式本次房贷新政的目的是抑制房产投资，因此，应尽可能地使用公积金。

　　5.对未来的收入合理预估这里强调收入稳定期的家庭，尽管上有老下有小压力较大，但由于未来的收入将呈下降趋势，或有的开支将增多，应适当减少目前消费，增加首付款或缩短还款期限。

　　6.心态要放松其实从长期来看，通货膨胀、纸币的贬值是必然的趋势，以致标价的劳动力价值或者姑且称为“你的工资”必然会上升，举个简单的例子，10年前的1000元和现在的1000元在家庭财富中的比重就是天壤之别。

　　因此不能不把月供当回事，但也没必要太当回事。心理负担太重反而会影响工作，不利于事业发展，收入增加。

　　7.提前还贷不用忙是否提前还贷的关键在于每月增加的利息造成的生活质量的降低程度。如果手中有闲钱无处投资的，可适当选择提前还款；当然手中暂没有闲钱的更不用借钱还贷——人情的成本比银行的利息可高多了。

　　理财师算的一本细账

　　5年50万元采用等额本息法还款:

　　原来利率:4.95%

　　每月还款金额:9424.17元

　　新的基准利率:5.85%

　　每月还款金额：9631.57元(多支付207.4元)

　　基准利率下浮10%:5.27%

　　每月还款金额：9497.59元(多支付73.42元)

　　10年50万元采用等额本息法还款:

　　原来利率:5.31%

　　每月还款金额:5379.36元

　　新的基准利率:6.12%

　　每月还款金额：5581.2元(多支付201.84元)

　　基准利率下浮10%:5.51%

　　每月还款金额:5428.79元(多支付49.43元)

　　20年50万元采用等额本息法还款:

　　原来利率:5.31%

　　每月还款金额:3386元

　　新的基准利率:6.12%

　　每月还款金额3616.86元(多支付230.86元)

　　基准利率下浮10%:5.51%

　　每月还款金额:3442.26元(多支付56.26元)

　　30年50万元采用等额本息法还款:

　　原来利率:5.31%

　　每月还款金额:2779.63元

　　新的基准利率:6.12%

　　每月还款金额3036.44元(多支付256.81元)

　　基准利率下浮10%:5.51%

　　每月还款金额:2842.08元(多支付62.45元)

　　15年1万元采用等额本息法还款:

　　(基础算法：以一万元起算）

　　原来利率:5.31%

　　每月还款金额:80.7元

　　基准利率下浮10%:5.51%

　　每月还款金额:81.76元(多支付1.06元)

　　20年1万元采用等额本息法还款:

　　基础算法：(以一万元起算）

　　原来利率:5.31%

　　每月还款金额:67.72元

　　基准利率下浮10%:5.51%

　　每月还款金额:68.85元(多支付1.13元)