巴黎买房记

　　[法国]　茅青/文

　　中国人对房地产一向情有独钟。据说，这是因为中国人对宅第的依赖与生俱来。俗话说，纵有家财万贯不如瓦房一间。有些游牧民族习惯迁徙，如吉普赛人，宁可风餐露宿，飘游四方，也不愿金屋银瓦，筑室返耕。而中国人大多不愿意离开故土，虽有时为谋生路或者出于其他考虑，也会举家搬迁，远走他乡。但到了境外稍有能力时，第一个想法还是要买屋置宅。在法国居住多年，我还没见到过一位尚未置房产的老华侨。身边的朋友们除了初来乍到，还没有站住脚的，只要有一份固定收入，生活比较稳定的人，几乎都贷款买了房子。

　　据统计，法国人的房产拥有率为百分之五十五左右，而在法国的华人，房产拥有率则达到百分之八九十。尽管在法国拥有房产有时并不占便宜，但中国人还是以拥有房产为成功的象征。

　　“社会住宅”政策让低收入者有房住

　　本人也基于上述心态，在巴黎加入了买房的行列。我们刚到巴黎的时候，是上世纪九十年代初，当时没条件买房，只能赁屋而居。但在巴黎，一个外国人想租到一套价格合理、条件适中的住房，其难度绝对大于找一个法国老公。这里的房租不但贵，而且很难找到合适的房子。巴黎同其它大城市一样，住房很紧张。本国人住房都不容易，外国人就更难了。

　　为了照顾低收入家庭，法国政府早在上世纪五十年代就推出了低租金住房政策。当时正值二战过后，百废待兴，大批外国劳工进入法国。于是法国建起了一栋栋的劳工住宅，这些外国劳工日后又带来家属子女，形成一批又一批的外国移民。为了解决他们的住房，政府建起了高层社会住宅，也叫低租金住房。这些房子的租金便宜，地段大都在北郊，其租金比市场上的租金要低一半或三分之一。法国各省为此还专门成立了低租金住房管理局和社会住房管理局。后来随着劳工的减少，这些低租金住房就成了外国穷人的住房。但法国的低租金住房不是什么人都可以申请的，只有低收入的人才有申请资格，而且申请的手续极为复杂，等待的时间也往往很长。低租金住房和社会住房也有好坏之分，好的房子主要指地段好或在城里，或在比较好的郊区，差地段在远郊或治安差的郊区。此外，有些社会住房档次更高一些，比如照顾低收入公务员的房子，但这种房子只能在公务员所在单位内部才能申请到。此外还有市政府属下的社会住房，租金也较便宜。

　　法国人非常看重好地段，宁可不要低租金住房也不愿意住在差地段。除非经济条件实在太差，迫不得已才会搬到差地段去。因此差地段的廉租房比较容易租到。在法国申请低租金住房，也有作弊走后门等问题，针对的主要是在巴黎好地段的房子。一些有门路的法国人会想方设法弄到一套在巴黎市区较好地段的低租金住房。法国前总理阿兰朱佩当时就因为给儿子弄了一套租金较便宜的社会住房，遭到反对派和媒体的猛打猛轰。

　　许多中国人不知个中奥妙，以为房子只看大小，越大越值。本人申请社会住房一年后居然分到一套大房子，房子在北郊，有快线地铁直达。一套房子三室一厅，非常宽敞。房屋造型也别具匠心，附近还有街心公园，各种设施一应俱全。当时真是喜出望外，心里也暗暗纳闷：都说申请廉租房不容易，我们怎么申请了不到一年就拿到了？可是搬进去不到半年，才明白怎么回事。

　　巴黎北郊住的几乎全是外国移民，大部分移民来自北非等不发达国家，很多移民失业，靠吃国家救济金度日。这里的治安状况很差，经常有抢劫偷盗的事件发生。不仅如此，在房子里住着也不舒服。我们楼上住着一家来自马里的外国移民。男的四十岁，没工作，有两个老婆，共生了十个孩子。我不说谁都明白了，住在他家的楼下除非两耳失聪，否则根本无法正常生活。此外，邻居多是穆斯林，我们如果炖排骨，煎火腿，邻居的脸色可就不好看了。有一阵我家大门外走廊里的灯泡总被人拧掉，后来才知道是邻居不满我们炖肉干的恶作剧。我们的孩子也常被人骂“中国猪”。不到半年，我们就觉得再也住不下去了，匆匆搬了出来。幸亏早早离开了那里，前不久巴黎郊区发生骚乱，就在我们原来住过的地方附近。

　　为了改变穷人聚集在一起容易引起社会问题的局面，法国最近一个时期一直在检讨低租金住房政策。在政府低租金社会住房管理局工作的胡博士对我说，以前法国将低租金住房集中建在北郊或其它一些郊区，这就形成外国移民聚集在一起的局面。随着近年来宗教矛盾升温，移民失业率高，非法移民增多等因素，就形成了 “问题郊区”。目前，法国政府决定在社会住房政策上遵循居民成分多元化的新理念。也就是说不能将所有的外国移民和穷人聚集在一起，而是让他们分散居住在各种类型的居民区；即使是在某一栋低租金住房和社会住房内，也尽量安排不同种族、不同宗教信仰、不同文化的居民共同居住。这样，可以降低清一色的族群聚众闹事的可能性。

　　第一次买房上了当

　　我们买第一套房子时，只图便宜就匆匆签了合同。买完后才觉得上了当。

　　那是位于巴黎十区的一个小三间，两室一厅，售价标68万法郎（相当10万欧元）。卖房的是两个犹太人掮客，像所有商人一样长着一张能说会道的嘴，真称得上是三寸不烂之舌。第一次买房碰到这样的掮客实在算运气不好。房主是一位老太太，不久前去世了。老太太没有子女，继承人是一位住在外地的侄女。侄女年纪也不轻了，身体也不好，于是就委托一家公证处来处理老太太的遗产。公证处没有售房业务，于是就委托了两名掮客来卖房。两名掮客同这名公证人似是熟人，有没有亲戚关系就不知道了。这些情况是我们后来才搞清楚的，刚开始以为两位犹太人就如他们自称的是房子的主人。房子在三层楼，窗子全朝院子。犹太人很会做生意，提出愿让利6万法郎，并可以一部分钱交现款，这样我们可以免掉近一万法郎的交易费。当时法国房地产交易费很贵，占房价的百分之十。我们因占便宜的心理作怪，就爽快地签了合同。后来才知道，为了避税而进行现钱交易是冒很大风险的。首先，国家对低于市场价太多的房子会特别检查，国家有权按照纸面上的价格把房子买下来。而你实际出的钱高于这个价格。第二，日后卖房时，增值税是按照合同上的价格来计算，而不是根据你实际支付的价格来计算，因此一时好像是占了便宜，以后会吃大亏。正因如此，法国签署卖房预售合同到最终合同，有三个月时间，一方面是给购房者留时间到银行谈贷款，另一方面，国家有检查的可能。

　　两个犹太人之所以建议我们买房时一小部分支付现款，是他们想从中赚一笔黑钱。我们刚从中国来法国不久，有点像刘姥姥进大观园，什么法律，什么市场经济，一点概念也没有。也难怪，我们都是红旗下生，计划经济下长的一代人，对市场经济的那些花招缺乏警觉。

　　我们在价格上吃点亏问题还不大，如果房子本身条件可以，也不必太计较。但如果房子缺陷太大，就难以挽回了。签完预售合同，交了百分之五的预付金后，一般来说买主还不能拿到钥匙，再次去房子参观是可以的。我们去第二次的时候，才发现房间黑暗无比，从早到晚一点光线都没有，只有靠点灯才能过活，快成巴士底狱了。第一次看房子时之所以没看出房子的光线很差，是因为卖房的人把屋里电灯全都点亮。当时只顾看房子的格局和大小，没注意天花板上挂了一支一百瓦的大灯泡。但是，签了约后很难反悔，如果反悔，就要被卖方扣掉百分之五的预付金。权衡利弊后我们还是决定买下来。黑就黑一点吧，也许住进去有办法改善。但等我们住进去才发现，光线还不是最大的问题，最大的问题是噪音太大。噪音并不来自大街上，而是小院子邻居的声音。楼下住的两个小青年，每天要到夜里两三点才睡觉。他们聊天说话，开着震耳欲聋的音乐声，街坊四邻被吵得难以安生。有人叫来警察，但警察又不能在院子里安营扎寨，等警察一走，音乐又回来了。院子太小，任何一点动静和气味都要与他人共享，法国人的奶油洋葱汤，阿拉伯人烤羊肉串，夫妻两口子打架摔碗，小伙子弹吉他……总之这套房集中了巴黎老房的两大缺点：光线差，噪音大。

　　终于买了一套自己满意的房子

　　1999年，我们终于买了一套自己满意的房子，把原来的“巴士底狱’”按原价卖给了我们的房客。我们新买的是期房，楼还没建，连坑都没挖。我们是按图索房，房子建之前，我们向开发商提出把房子隔成上下两层，卧室上下各一间。开发商便按照我们的要求去做。当时他们推销房子时曾允诺说，客户可以按照自己的意愿设计房子的布局。我们也正是看重这一点才买的房子。房子的位置也很好，在巴黎西郊商务区，交通购物娱乐都很方便。第二年我们搬进新居，五年后，法国及欧洲房地产普遍上扬，我们的房子也升值了一倍。面对房价上涨是应该卖房还是再买房，我们同大部分手上有一两套房子的人一样，又想收回增值部分又不知应该如何去做。

　　据欧洲房产咨询公司做的调查，十年来在欧洲各国，数英国和西班牙的房地产上涨的幅度最大，平均价格翻了一倍！

　　英国房地产平均价格为每平方米3500欧元，法国房屋均价为每平方米2500欧元。而巴黎是法国房价最高的城市。五至十年房价翻了一至三倍！可是依专家分析，法国同欧洲其它国家相比还有升值空间，法国房地产并不存在泡沫。首先，法国人房产拥有率约在百分之五十左右，大大低于英国人百分之八十左右的房屋拥有率。此外，法国家庭结构正在变化，离婚率升高，单亲家庭和重组家庭增多，促使人们对住房需求增长。

　　但房价涨得如此高，那些收入低的家庭如何承受呢？法国有关部门做了调查，这几年能够买得起的房子的人，大都手里已经有一套房子，如老年人将自己住的大房子卖掉，换一个离城里近，看病和交通方便的地方；中年人则将小房子卖了换一个适合大家庭住的大房子；年轻人第一次买房会买一个一居或二居的小房。但那些从未买房的收入低或家庭成员多的家庭，面对如此高涨的房地产市场，真有望洋兴叹、无能为力的感觉。

　　法国政府一般不会用行政手段来遏制房价，而是以政策倾斜的办法来帮助低收入家庭。法国去年推出了增加社会住房和零利率或叫无息贷款政策。年收入不超过11000欧元的个人和年收入不超过两万欧元的夫妇，都可以向银行借一部分零利率贷款。此外，在政府补贴下，一些适合低收入家庭的经济适用房也纷纷建成，相对缓解了高房价对低收入家庭带来的冲击。

　　法国政府推出的最受欢迎的是10万欧元买小楼的政策。这些小楼房建在远郊区，首先地价就比较便宜，此外，在建筑材料的增值税方面政府都给予优惠政策，建筑商也愿意承包。购买者的条件与借零利率贷款人的条件一样。但政府对房屋日后出售并没有硬性规定。在30 万欧元都很难买到一栋小楼的今天，难道没有人会利用这机会做投机生意吗？笔者回北京休假时，正值人们讨论经济适用房如何转手买卖的问题。有人通过关系买到经济适用房，然后又高价卖出去，其实这也是一种国有资产流失。

　　那么法国怎么做的呢？带着这个问题我走访了法国的社会住房机构。有关负责人对我说，法国并不存在这样的问题，倒不是法国人有多么自觉，其实钻法律空子的人多的是，只是因为法国人没必要这么做。首先，10万欧元的小楼大多建在很远而且环境不太好的郊区，稍有些钱的人不会去这种地方。此外，买下这些房的人如果想高价卖出去不太可能，因为没有人会买。手里如果有足够的钱为什么不买一个地段好的房子？没有钱的人何必去花高价买你的房而不买政府的房？最后，买10万欧元小楼的人还可以享受免地产税15年的优惠，如果把房子卖掉就享受不了这个好处。再说，符合条件的人也只能买一栋小搂，不可能买好几座楼。在这种情况下，投机没有意义也没有多少获利空间。但如果有人家庭发生变故或职业调动，他完全可以把房子卖出去，至于能卖多少钱则由市场来决定。

　　说到地产税，我回国时遇到好几个朋友都拥有两三套住房，有的房子很大却空置着，或者一个星期甚至一个月才去一次。我想可能他们都不必交地产税，否则单是这一项就够他们受的。法国地产税比率是由各区政府定的，有的比率较高，有的较低。买房时也要问清地产税的比率。地产税用于地区市政管理：修路、建立公共设施等。中国常常出现这种情形：一座座大楼建得洋气十足，但周围的道路坑坑洼洼，走路时一脚深一脚浅，有人开玩笑说是像‘城乡结合部’。我想大概就是没有收地产税的缘故吧。有时我也很羡慕国内的朋友，有钱都装进兜，多好！资本主义的确可恶，苛捐杂税实在多，税谁都不爱交，但法律在上，不敢不交。

　　抓住房地产升值的机会

　　现在，我们买的房子已从2 0万欧元涨到4 0万欧元。这时怎么才能在房地产增值中获利，是很多人都在考虑的问题。眼看房子升值，如果不卖房的话就体现不出它的升值，如果卖掉的话又没有地方住，再买房子的话价格一样贵。怎么办呢？于是我们开始研究专家对此的指导。法国有各种关于投资理财的杂志，如《资本》、《收入》等等。在关于房地产的文章中，专家将巴黎大区房价升值情况进行了很详细的排列对此并作了分析。文章认为，房价虽然涨了很多，但并不是没有投资的余地，关键要看在什么地方投资。专家建议，应该将已经大幅升值的房子出手，去买尚有升值空间的房子。

　　太对了！专家就是专家。我们就去按专家的指导索房。当时有两种方案，先卖再买或先买再卖。法国银行允许借周转贷款，这笔钱专为了周转用。周转期为两年，就是说必须在两年内把房子卖出去。在房地产还在不断增长的情况下，我认为借周转贷款比较好，尽管利息上要吃点亏，但房价在上涨，拖一天是一天。巴黎大区西郊的房子已经大幅升值，而东郊的房子虽然也已升值但同西郊相比，房价还是便宜得多。在巴黎，东郊比较平民，如果说西郊住的多是“小资”，那么东郊住的多是“小无”。但东郊也有不少优点，一是交通比较方便，当时政府为了便于东郊的工人们上班方便，开通了多条快线地铁。东郊是发展中地区，很多新的城市发展规划都在东郊。经过数月的努力，我们终于在离塞纳河不远的东郊买到一栋连体别墅，面积大，可以将部分房子出租出去，交通方便，乘地铁10分钟即可到巴黎。专家分析得果然有道理，买了不到两年，这栋房子已经涨了百分之二十。

　　那怎么处理我们西郊的复式房呢？全卖了有点遗憾，这里是商务区，仍有升值空间。在经济状况允许的情况下，我们将复式房一分为二，变成两套一室一厅的房，卖掉一套，另一套租出去。又收回了投资，又保留了一套房子等待升值。

　　在法国玩了一把房地产，虽然没发什么财，但借此机会对法国的房地产政策和房地产行情稍有了了解。现在大家都在问这样一个问题：房地产将会继续涨还是慢慢回落？中国人也一样，都在议论今后房价的走势。笔者认为，在全球化的今天，全世界的房价走势基本都差不多，房价同股票有相同的地方也有不同的地方，一般来说投资应该合理分配，动产、不动产、股票等每样都应该有，至于哪一样应该多一些，我认为，房地产占大头，然后是股票。有没有道理，见仁见智吧。

　　英国房地产平均价格为每平方米3500欧元，法国房屋均价为每平方米2500欧元。而巴黎是法国房价最高的城市，五至十年房价翻了一至三倍！可是依专家分析，法国同欧洲其他国家相比还有升值空间，法国房地产并不存在泡沫。

　　法国政府一般不会用行政手段来遏制房价，而是以政策倾斜的办法来帮助低收入家庭。法国去年推出了增加社会住房和零利率或叫无息贷款政策。年收入不超过11000欧元的个人和年收入不超过两万欧元的夫妇，都可以向银行借一部分零利率贷款。此外，在政府补贴下，一些适合低收入家庭的经济适用房也纷纷建成，相对缓解了高房价对低收入家庭带来的冲击。