2005年买房"八项注意"

　　房价上涨是毋庸置疑的

　　殷则环 北京中原房地产经济有限公司副总经理

　　买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的资金承受能力，从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。

　　要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性，包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。

　　目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。

　　物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。

　　从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求，不必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。

　　今年房价降价可能性不大

　　李宗昆 北京锋华兴业房地产经纪有限公司副总经理

　　经历了2004年宏观调控，融资和拿地方式的改变，使地产商的运作成本增加。现在城内的地，基本都是危改项目，要由政府组织，采取招拍挂的方式，这种方式在初期很可能造成地价的上涨；而五六环外的地，由于太远，开发商拿地会更为慎重。所以今年新开发的项目不会很多，但也不会低到去年底受“8·31”土地大限影响时的低谷。

　　目前市场上流传二季度房价会降的说法，对此我不敢苟同，我认为，房价应该是与去年持平的。土地的稀缺性固然改变不了，但北京市场有强大的需求支撑，外地人，甚至越来越多的外国人都开始在北京置业，这些都会对价格形成有力支撑。

　　对消费者来说，一个有利的变化是，越来越多的开发商将更注重产品品质的提高。比如，3·15开始启用的新合同，对开发商的约束更为严格。其中对相关配套的约束，现在许多楼盘是到最后再做各种配套，但现在要在合同中对买房人有个明确的交代，这就要考验开发商的实力了。再比如，政府网站对预售楼盘信息的公布，使以前销售中常出现的假销控等手段都不好用了。开发商要把功夫用在实处了。

　　对消费者的忠告是，多上网，多读报，从各种渠道了解尽可能多的信息。目前政府新政策、新的法律法规出台比较多，买房人对这些都要有所了解。

　　投资房地产选择价值被低估区域

　　刘凯 原中国建设报·中国楼市执行总编

　　针对投资房，我个人的理解是，应该寻找目前价值被低估的区域。现在有的区域已被炒得很热，实际上风险也相对较大。投资人应该寻找成长性较好、相当价位比较低、释放性比较好的区域，通过对该区域的交通、商圈等情况的判断，通过对各个区域房价的比较，应该可以比较容易得出哪些地方是释放的前夜。

　　如果追高的话，风险比较大。今年下半年是个加速期，局部领涨板块都是高端项目。我认为大致有几个区域适合投资：第一是东部三元桥区域。均价在一万多一点，而我的预期其价位应该在1．2万左右。这里聚集了远洋新干线、凤凰城等项目，该地离CBD不远，属于燕莎商圈，有离机场、使馆区近的优势。而且相对上东等东四环的新开项目，价格还要低一些。目前这个区域的同期项目重叠，相互压价。我认为这个区域将会发展成为中小公司的办公场所，像十几个人的广告公司、创意公司等都适合在这里。高档项目的小户型在这里也有空间。

　　另外就是一些占有稀缺资源、景观资源的区域适合投资。例如西部的西山一带，因为土地稀缺，就有很多的附加值。而东部像棕榈泉靠近朝阳公园，还有观湖国际等，都因为拥有景观资源，有保值、升值的潜力。

　　要加强政府对市场的监管

　　舒可心 人民大学公共政策研究室研究员 朝阳园业主委员会主任

　　针对新的商品房合同文本，如果真的签约了，也许会对开发商起到制约作用，同时也限制了买房人的自由谈判空间。而关于前期物业管理的相关内容被写进了商品房预售合同。对此条款最终能够有多大的约束力持保留意见，但有约定总比没有约定好，即便发生纠纷，在解决的时候也有了相应的依据。

　　最重要的是让政府来规范市场，而不是用出台一个不具备市场管理强制力的建议、指导性质的合同来规范这个市场，也不可能规范市场。作为相关部门例如土地局、工商局等都从自己的根源上来加强监管，杜绝不合理现象出现。而作为消费者来讲，再怎么成为专家，也不可能和整个不公平的市场来博弈。如果需要消费者自己什么都弄明白的话，这需要很长的时间和耗费很大的精力而成为不可能。在市场环境还不是完全公平的情况下，也许老百姓请律师是一个办法，但事实上，很多情况下请律师也许买不到房子，因为律师能看到太多的潜在危险。不可能什么事情都需要消费者成为专家。必须从大理念上来改变观念。消费者是纳税人，通过纳税，监督政府来为他们监管市场。

　　房价上涨，如何买到便宜房

　　王惟 北京都市春天房地产经纪有限公司总经理

　　2005年的上半年，由于成本拉动和需求旺盛、开发商惜售心理等因素的影响，房价仍就看涨，对于辛辛苦苦攒钱买房的普通老百姓来说，买到自己满意的便宜房是每个人的梦想，以下几点如果加以注意，还是有可能如你所愿的。

　　买期房比买现房便宜

　　由于开发商前期回收资金和预热市场的需要，一般都会采取房价低开高走，小幅频涨的价格策略，造成期房比现房便宜，房子成为现房时一般都会比开盘时贵5％至10％，让买房者感觉到房屋升值信心。因此，关注实力雄厚，质量较为有保障的期房，该出手时就出手，相信能买到较为便宜的房子，当然，买房时还必须多花时间和精力了解开发商的实力、资质和信用程度，认准实力雄厚和信用良好的开发公司，规避风险。

　　尾房也能捡便宜

　　现房也能买到低价。有一些是商品房项目的尾房，有大机关单位自建的住房，有拆迁剩余住房，由于数量有限，为了节省成本这些项目很少登广告宣传，往往采取打折的办法尽快出货，价格甚至会比期房还要优惠。而且，尾房并不一定就是劣质房的代名词，有的尾房有时还是开发商的关系留房，销控留房，户型和朝向都会较好，此时说不定会又正合你意的，让你捡个大便宜。

　　先下手为强，内部认购要抢先

　　新盘在进入市场的初期，一般都会安排内部认购，作为市场的试探性销售或者回馈长期以来关注本项目的老客户。价格一般都会较为优惠，认购期过后，开发商会根据销售的情况进行涨价，如果你真的看中了该项目就应该及时出手，即使后来反悔，认购房价格低也较为容易转手，并不会吃亏，相信会有满意的收获。

　　购买的时点很重要

　　楼盘销售有几个特别的时点会推出相应的优惠政策。比如一年两季的房交会、项目开盘当日、春秋两大黄金假日周、春节等，都是低价购房的好机会。所以如果你关注该项目，就要和项目的销售人员保持紧密的联系，及时根据项目的优惠措施和自己的买房意向采取行动，以免错过优惠良机。

　　适合自己的房才是最有价值的

　　买房还要明确自己的真正目标，不可盲目追高或求便宜，结果买到比别人更贵却又不适合自己的房子。比如，现在带电梯的房子越高越贵，一般人以为底楼和二楼的房子不如楼层高的，可是底楼和二楼上下方便，欣赏景观的高度较佳，而且价格还便宜，一楼物业费也会较低，性价比是比高的，比较适合老年人和腿脚不方便的人。北向的房子日照较少，冬天阴冷，可是对于夜生活丰富，白天较少在家的年轻人说却并无不妥。塔楼每层户数较多，通风较板楼差，可是塔楼一般大堂较为气派，楼型较为挺拔，对于准备做商住两用客户来说选择也是不错的。如果工作稳定，主要考虑上班的需要，可以适当降低面积要求，在地段较好的单位附近买房，等到自己实力更强时再买面积较大的房子。

　　买二手房也是一个不错的选择

　　二手房的价格才是真正反映当地市场价格的镜子。二手房一般没有广告的支撑，而且周边的环境较为成熟，二手房的房主卖房的原因各有不同的，有的是现在资金紧张，有的是要出国，有的是升级购房需要资金，一般越是着急出手的价格空间越大，你就有可能买到低于原卖价的房子，如果是和房主直接达成协议，不用付中介费，成本会更低，当然，这就需要你经常上网寻求房源，广交房地产界的朋友。

　　买方要比较得房率和房型

　　现在的购房合同都要求按照套内面积签订，但在同样的套内面积下，好的房型“垃圾面积”小，真正使用面积大，因此性价比更高，更值得购买，当然，你还可以请教房地产界的朋友或是室内设计专家帮你做决策。

　　解读房价三种形式

　　胡景晖 我爱我家房地产经纪有限公司控股公司企划副总裁

　　广大购房者买房不论为了投资，还是自住，都很关心房屋的价格问题。去年以来一、二手房的价格都有所上涨，房价问题也成为了房地产的一个焦点问题。于是，“房地产”被简单地等同于“房价”，“房价”又被简单地演绎成“房价要涨”。但是，购房者对房价问题应保持一个理性的认识：房价上涨并不意味着所有地区、所有类型、所有品质的房屋的价格都涨，也不意味着房价在任何时间点都在涨。

　　一般我们看到的房价有三种形式：一是政府有关部门定期公布的整体房价；二是开发商在项目销售中操控的房价；三是二手房市场所形成的房价。

　　首先，政府部门公布的总体房价，是就全北京市范围的所有交易的房屋的一个整体价格。在政府公布房价上涨时，并不意味着所有区域、所有类型的房价都在涨。因为政府统计的房屋价格采集了城市核心区域、远近郊区所有地域的数据，还包含了房屋的各种物业类型，如经济适用房、普通商品房、甲宅、公寓、别墅等，因此这个房价是一个大盘子的统计价格。但是，我们购房人买房子不可能对北京市所有区域、所有类型的房子都感兴趣、都要买，我们关心的一定是某一个区域、某一类型的物业，相对而言是一个个案，因此政府公布的房价对我们购房只是一个参考作用。当然，目前北京市有关部门编制的指导价格已经越来越细化，相对的参考性也越来越强。

　　其次，开发商在项目销售中所操控的房价，要经历内部认购阶段、期房阶段、现房阶段、尾房阶段等不同阶段。在前几个阶段，房屋销售价格一般会逐步拉高。在尾房阶段时，价格通常就会有所下降。特别是前几个阶段的价格拉高，是基于房屋开发建设的风险和房屋的不确定性因素的逐步消除。而尾房的降价是基于快速清盘和回收资金。所以开发商所提供的房屋价格是有波动性的，是有阶段性的，不能盲目理解为房价上涨。

　　二手房与一手房相比泡沫因素少一些，主要原因是由于二手房是现房，购买者和卖房者大都是小业主，二手房的价格，是他们通过市场博弈，即讨价还价而达成的成交价。但是，二手房的差异性很大，首先房屋建成年代就千差万别，有20世纪70年代、80年代、90年代建成的房子，还有5年以内的次新房。其次，房屋的权属性质也不同，有再上市的已购公房、经济适用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之间的价格可比性并不是很强。购房人不能盲目地比照来确定二手房价格。

　　综上所述，房价是一个非常复杂的系统。购房人在买房时要“具体问题具体分析”，即不要盲目套用宏观房价变动，也不要把个案房价进行盲目放大，要针对自身的需求和感兴趣的区域、房型、户型来具体解读房价，不要盲目地认识房价。

　　投资型买家要谨慎行事

　　秦兵 北京市汉卓律师事务所第一合伙人

　　我的第一条建议主要是针对已经买过房准备二次三次置业，或者投资型买家的——投资型行为一定要慎重或者干脆放弃。

　　关注一下2005年楼市的大背景就不难得出这样的结论。不久前，高院司法解释的出台，再次抬高了房贷门槛，同时加息预期仍影响着买房人，这意味着实际的购买会减少，房价也会呈现下降的趋势。我预计的降幅会在6％左右。

　　除了住宅，商铺也难以令投资人满意，从去年商铺的经营就可以看出来，我代理的案子中也鲜有通过投资商铺赚到钱的。产权式公寓的投资也不容乐观。现在的租金行情不是很理想，我了解到一些个案，实际租金已经降到当初承诺租金的十分之一。

　　我的第二条建议是，对一些大型社区和高层建筑也要非常谨慎。因为在大盘里更换物业管理公司的难度太大，时间一长，物管公司就会形成垄断，业主的利益难以保障；而高层建筑中的电梯是个大问题，一般到10年电梯就要换了，但我很怀疑到时这笔钱在哪儿？现在对物业管理公司在资金支配上的约束还难以抑制其滥用公共维修基金等款项。业主可以寄希望于通过各项政策的完善以解决这些问题，但没有谁能做出保证。

　　第三条建议，买房子一定要找律师，至少标的100万以上的一定要找律师。消费者很难通过自己的力量签订这么复杂详细暮贤??匦胍?凶ㄒ等耸康陌镏?Ｓ捎诤贤?概衅屏眩?乙郧按?淼穆蚍咳酥杏腥?种?欢济宦虺煞浚??衷诳此?钦媸嵌际×饲?恕?br>

　　使用新版合同要注意约定

　　邓泽敏 北京市英岛律师事务所副主任

　　购房人使用新版合同时要注意些什么问题呢？首先是尽量不让开发商在合同中流露出将来要改规划的意图，现实中规划的问题尤其是开发商改规划的问题层出不穷。

　　新合同设定了条文，对此前合同没有约定的事项进行约定，保护购房人。比如，新版合同规定了房屋的净高，尤其是规定了像商品房有关的抵押情况，这一点过去是没有的，而且把抵押情况向社会公示，明明白白买房。购房人要约定好市政基础设施建设问题。实践当中，如果约定，上下水系统或者是供电系统达到要求，那就可以解决了近一段时间的临时水和临时电的问题。建议准业主在合同中把“系统”两个字加在上下水和电的后面，建议业主把系统两个字加上，这样，如果楼盘达不到，开发商就要承担逾期交房的责任，这个对业主很有利的。

　　合同里说有很多条款对购房人是有利的，要注意协商使用有利于购房人的选项来进行约定，如使用“净高”字眼，而不使用“层高”。

　　在交接手续上，新合同特别提到了开发商不得将买受人作为交接的条件。现在出现一些比较多的问题就是业主不交纳税费，开发商不交房，这一点对业主解决这个问题有一个很明确的约定，从政府制定文本上来说，对老百姓是有用的。