逾半业主同意可炒物业鱿鱼

　　新修订版物业管理条例10月实施

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　　物业“管理”转型为“服务”

　　条款内容：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。

　　看点：重新定位企业与业主关系

　　物业公司究竟是管理，还是服务？究竟谁才是小区的真正主人？本次《物业管理条例》修改后，对于这2点从法律上都有所明确。

　　根据最新的《条例》，物业公司的定位不仅在于管理，还更多地偏重于服务。对此，上海市物业管理协会信息部主任许玉彪表示，名正才能言顺，“管理”变成“服务”，是一种管理理念的变化。虽然这并不构成实际的效应，但是却从理论上重新定位了物业企业和小区业主之间的关系：业主是小区的主人，物业企业受聘于小区业主，服务于小区业主。称谓的修改清晰地界定了物业公司的性质，是服务而非管理，有助于让物业公司清醒地知道自己的身份，有助于物业公司恪守份内职责。

　　据物业管理协会有关人士介绍，目前已经有部分物业管理企业进行了更名，如万科集团的物业管理公司就由“万科物业管理有限公司”，更名为了“万科物业服务有限公司”。

　　透明视角：主人更加需要自律

　　称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。在坚持主体地位的同时，业主还应有更多的自律。物业管理不再只是物业公司的事情，业主也应该积极参与：是否需要物业公司，物业公司的职责应该做到哪一步，选择怎么样的物业管理公司……这些都需要业主自己决定。同时，“业主公约”改为“业主规约”，这也是业主自我约束力的体现。新的《条例》出台后，一方面物业服务企业要加强服务意识，提高服务技巧；另一方面，业主也要对自己负责，拿出“主人”的样子，以身作则。

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　　看点：业主投票分量更重

　　逾半业主同意即可“炒”掉物业

　　条款内容：业主大会决定的其他事项（制订和修改业主大会议事规则、制订和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。

　　新的《物业管理条例》实施后，单个业主在业主大会中所投的选票分量更重。

　　修订后的条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制订和修改业主大会议事规则、制订和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

　　这意味着，如果业主对物业企业不满，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业公司就会被炒“鱿鱼”。而在之前，制订和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　透明视角：物业公司洗牌临近

　　上海一共有3000多家物业管理公司，这些物业公司有不少档次较低，物业人员素质参差不齐。一旦小区内发生了矛盾，不仅不能解决问题，还会和业主委员会相互推托责任。甚至还有在业主解聘物业之后，物业还赖着不走的情况发生。

　　投票权由2/3通过改为1/2通过，服务不佳、不受业主欢迎的物业公司被炒的几率将会加大。这对于物业企业服务的提升和业主的权益的维护都提供了保障。更强烈的竞争将促使物业公司优化服务项目、提高服务水平和竞争能力。对此，许玉彪表示，物业企业面临洗牌再所难免，而一些品牌物业企业显然更占优势。

　　与此同时，也有业内人士提醒市民：虽然业主的权利变大了，但是更换物业服务公司还需要谨慎。毕竟，新老物业管理公司的更换，意味着小区会有一段时间的调整和适应期。经常更换物业公司，对小区的安定必然会有一定影响。

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　　小区纳入社区化”管理

　　条款内容：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　　看点：政府指导权明确

　　“此次修改中将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门，这是修改中的一大亮点。”许玉彪这样表示，这项修改是把现实中的做法固定化。

　　根据介绍，目前大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后进行备案，但是政府的具体责任却没有明确。而从今年10月起，政府的基层机构直接对小区进行管理，政府对小区管理将负有直接责任。《条例》中增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，一方面突出了基层管理，将居民小区纳入了社区化的管理，另一方面对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。

　　　透明视点：业委会需要理性维权

　　业主委员会由小区业主大会选举而来，理应为业主说话办事，做业主的权利维护人。但是在现实中，也有部分业主委员会的素质平平：喜欢闹事，难以起到稳定作用；通过小区建设谋取私人利益；与物业公司沟通不够等等。根据介绍，目前业主委员会最大的问题就是，由于没有专门的指导机构，很多业主委员会不知道应该如何开展工作，也不懂得如何合理地维护业主的权利，有时候所做的决定甚至可能会伤害到部分业主的权益。

　　如何防止有关决定侵害业主的正当权益的发生？此次的修改不仅将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门，还赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会做出的违反法律、法规的决定，责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权力。政府指导作用的加强，将有利于业主大会和业委会维权更加趋于理性。

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　　公共设施物业不得“逾规”

　　条款内容：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　看点：公共财产权明确

　　不少小区的居民都遇到过这样的困扰：电梯里装上了电视，在外面工作后回到家，一进电梯却还要继续被电视广告强制骚扰。更让人难以理解的是，这些电视广告的安装往往“无声无息”，直到安装完成开始“工作”了业主才知道。而至于广告收入的用途究竟是被如何分配，是否被用于小区建设，对此业主更是无从知晓。

　　小区里的公共财产究竟归谁所有？物业这样的做法该如何被限制？修改后的《条例》明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　这意味着，类似是否要在小区住宅的电梯设广告或安装电视这类行为，必须由业主大会决定，如果没有得到同意，那么物业公司就不能“逾矩越权”。同样，物业公司其他的一些行为，如一些物业公司擅自把小区公共地下车库改变为经营场所、出租公共运动场所收取费用等，今后也将不被允许。

　　　透明视点：业主对共用设施等的使用要经常留意

　　由于所有权没有在法律层面上被明确，小区的公共建筑和共用设施被物业另做他用，这在以往是很常见的现象。

　　围绕着小区共有财产所有权的问题，很多时候业主明明有理，却很被动。在新的《条例》实施后，物业如果再有擅自改变共有设施用途的行为，业主维权将有法可依。另外，确需改变有关建筑和设施用途的，如小区绿地改为停车场等，物业服务企业可以提出改建建议，但没有决定权。其获得的收益在扣除物业的管理费用后，也应当全部归小区业主共同所有。

　　根据介绍，小区内的门卫房、监控室、共用走廊、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库、物业管理区域内的公共绿化、道路、场地等都属于公共建筑和共用设施。对于它们的使用，小区业主在平日里都要加以注意，为自己的权益多留一分心。

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　　代收费用不得收取手续费

　　条款内容：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　看点：巧立名目收费被亮红灯

　　目前，上海不少大型物业公司都会为业主提供水电煤等“六费”的代收服务。对于这些服务，物业能否一起打包收取？收取的话是否可以收取手续费用？根据新的《条例》，代收费用属于一种物业公司为业主提供的一种增值服务，不能收取费用。对此，业内人士表示，目前沪上很少有物业公司对此收费，因此就实际操作来讲，不会对小区和业主产生很大影响。

　　然而，值得注意的是，条例还规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。因此，如果业主在生活中需要物业提供额外的服务，那么可以在服务合同中约定清楚，以免物业公司巧立名目进行收费。

　　　透明视点：业主心中明明白白一本账

　　收费的问题涉及到小区业主的切身利益，也是业主们平日最为关注的。不仅是增值服务的费用收取，对于整个小区的收入和支出，居民都具有知晓权。专项维修基金的缴纳和支出，停车费等公共区域的使用收益，这些费用的去向如何，物业都有义务公布，业主心里也都应该有笔明账。

　　目前，关于维修基金，根据市房地局的要求，物业应该每半年公布一次使用情况和剩余资金。而对于一些公共区域使用收益的去向，有疑问的小区居民可以通过业主大会以及业主委员会出面要求查账。

　　作者： □特约撰稿 张薇