新物业管理条例出台 业主解聘物业公司并非易事

　　本报记者 雷海超 报道

　　9月1日，新华社全文公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新《条例》全文。《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施，此次条例中规定，过半业主同意可解聘物业公司，但同时这一条款也有其附加条件：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　时代庄园小区因为物业纠纷很严重，因此受到了民众和媒体的广泛关注。《中国产经新闻》记者采访了家住时代庄园小区的张寅辉先生，他说，如果业主要解聘和重新选聘物业公司，原来的规定是必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。从事实来证明，业主原来要想换物业是非常难的，达到2/3很难，业主都太散了，统计到2/3都难。现在，新的条例将重新选聘物业的人数改为了1/2，从人数上看好像是将换物业的门槛降低了，也就是说现在换物业好像比以前容易了一些。但是仔细看还有一个问题，这个新的规定，它的人数可以是1/2，从2/3降低到了1/2，但是这个1/2同时还规定了同意的这1/2的业主所占的专有面积要占到总建筑面积的1/2，做到这一点是很难的。

　　修改条文如下：“第十一条下列事项由业主共同决定：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”同时，条文还规定“业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

　　张寅辉指出，这第二个规定使要降低的门槛反而升高了，看来这个第二条件是不合理的，总建筑面积不仅包括专有面积，还包括附属建筑面积，包括会所、物业用房等。总建筑面积数据是非常大的，这个超过总建筑面积的1/2非常难。举个例子来说，如果这个小区的所有业主的专有面积加在一起都不超过总建筑面积的1/2，那么就是说整个小区的所有业主都同意解聘物业，但是因为专有面积没有超过总建筑面积的1/2，也不能形成决议解聘物业，这就更不用说，超过1/2的业主同意就能解聘物业了。这就是个很严重的问题了，在这条来说应该是，超过1/2的投票同意的业主所占有面积应超过总专有面积的1/2。

　　对于此次修改的《物业管理条例》的出台，北京物业管理商会秘书长刘玉慧在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，此次修改会使物业公司越来越规范，因为此次修改的也都是以前的《物业管理条例》所确立的一些原则，比如，此次修改把“物业管理”改成“物业服务”也是说了很久的一件事。从最早的这个条例的出台，到一些配套的规定出台，我认为，政府主要是要更加规范物业公司的运作，引导业主更加理性的维权，对物业公司的发展和业主行使自己的权利有着积极的意义。