信托模式跨过艰难旅程

　　长期以来，人们一直认为，物业管理是一种服务，由业主和物业公司按合同约定，物业提供服务，业主向物业公司交纳物业费，二者之间是一种买卖关系，很少有人会去想这样对不对。当纠纷产生时，业主们才发现，自己无法主张权利，甚至，连物业做了些什么、提供了什么服务都不清楚。

　　■ 本报记者 李小健 宋宗合

　　在全国范围内，朗琴园小区物业管理引入信托机制是一大创举，这将是北京乃至全国首家以《信托法》为法律依据签订的物业管理合同。

　　最好的物管模式

　　孟宪生向本报记者表示，朗琴园小区采用“信托”模式，而不是普通物业管理合同，关键之处就是为业主找到了救济的渠道，即单个业主取得了就共同财产对物业公司进行诉讼的权利。他说，按照普通物业管理合同，业主虽然交费，但对于公共部分的权利无法行使，只能由业委会去打官司。而现在根据《信托法》，对于公共利益的不良行为，单个业主即可行使同业委会一样的诉讼权利。

　　孟宪生表示，早在2004年，他便发现《信托法》依据下的信托契约融入社区物业管理，能有效预防社区物业纠纷。他曾向一些社区提起此模式，终究因为“新观念”，人们一时无法接受而被搁浅，抱着观望的态度。直到被聘为朗琴园社区法律顾问后，他才将《小区物业管理权信托契约》推向实践。北京SOHO现代城一位业主对朗琴园采用的“信托”模式表示认可。

　　物业管理是业主的物业管理，不是物业管理企业的物业管理。所以一切模式的考量应当在业主是权利主体这一前提下展开。物业管理权是物权，物权具有排除他人干涉的效力，我们在考虑居民委员会的作用的同时，必须划清权利边界。这些概念，是作为律师的孟宪生时刻强调的。

　　他说，根据物权法的规定，业主的共同管理权可以不通过业主大会行使，将来物业管理的多样性将会更突出。而最好的模式就是小区业主自愿选择的模式，专业研究机构和服务机构的推荐和辅导很重要，但是不能干预。信托模式应该就是最佳选择。

　　“即使在国外的物业管理中，引入信托机制的也不多，不过，这种新方式值得一试。”北京著名房地产律师秦兵表示。

　　舒可心的信托合同试验

　　最近两年，舒可心一直在进行他的信托合同试验，据他介绍，他已经在多个小区推进信托合同的实践。

　　2006年年中，舒可心作为亦庄某小区业委会顾问，启动了和该小区物业公司的合同谈判。舒可心进行的信托合同试验，则在一定程度上，实现了单个业主对物业管理公司的有效监管。而根据信托法，合同的主体是每个业主，无须启动业主大会，每个业主都有法律救济的机会，同时，依据信托法最大的好处是：一个人起诉后的结果，能让其他未起诉的业主也跟着受益。

　　舒可心介绍，信托合同所提及的诉讼并不一定要起诉物业公司，而是要保留这种威慑力。因为根据信托法签订的合同，物业公司是“做多少事花多少钱收多少酬金”，如果没有做或没有做到位，只是不收取相应的物业费与酬金而已，并不承担损失。这对于物业公司而言也是很公平的。

　　但该合同一开始遭到物业公司的抗拒。在2006年9月的一次会议上，物业方面认为，信托法应用不普遍，存在风险，不愿意第一个“吃螃蟹”。希望根据合同法签订物业合同。12月16日，物业公司再次表示，业委会的《信托法》合同，对业主和物业都具有毁灭性的危害。合同一旦实行，再好的物业公司也会最终面临“下岗”的局面。数月谈判下来，未有明显进展。

　　舒可心说，信托合同遇到障碍，首先是业主的自治组织能力太弱，缺乏信托的理念，有的业主甚至只是想选个“好皇帝”，替他们掌管小区。再加上市场上缺乏有诚信的物业管理企业，业主无法信任这个模式。“在目前推进信托合同还是比较困难的。”

　　朗琴园的成功让舒可心感到愉快。“之所以接纳北京嘉浩物业管理有限公司成为新管家，是因为该公司与小区业主、业主大会签订信托契约。”舒可心表示。

　　根据《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》的文件显示，朗琴园业主大会为信托委托人，物业公司为信托受托人，朗琴园小区全体业主为受益人。

　　与委托不同，这份信托契约规定了小区的财产归全体业主所有，物业公司只能按预算去支取，而不能像老物业一样占为己有。其二，根据该契约，在业委会没有选出新的物业公司之前，受托人不能单方面撤离小区。第三，受托人要证明自己履行了信托责任，要执行任务的完整记录，比如决策和如何花钱等。

　　“原来的中房恒通提的是8％，现在的嘉浩只提6％；就我们所交的物业费来看，以前每个月是2.5元/平方米，现在是2.2元/平方米”，一位业主向记者讲述了自身感受到的物业费的变化。

　　信托模式让业主权利回归

　　北京也有学者对朗琴园事件表示自己的看法，面对不良物业管理，业主们可以通过法律途径维护自己的权利。朗琴园从成立业委会到自请物业公司，是业主最终成为自己主人的过程，也是基层民主实践的过程。

　　长期以来，人们一直认为，物业管理是一种服务，由业主和物业公司按合同约定，物业提供服务，业主向物业公司交纳物业费，二者之间是一种买卖关系，很少有人会去想这样对不对。当纠纷产生时，业主们才发现，自己无法主张权利，甚至，连物业做了些什么、提供了什么服务都不清楚。

　　舒可心向记者表示，之所以会出现诸多的物业纠纷，关键就在于物业管理公司、业主大会或开发商、广大业主的责权不平等，关系模糊。比如说，广大业主缴纳管理费，物业管理服务合同却由开发商或业主大会与物业管理公司签订。如果是业主的公共利益被侵犯了，单个业主无法代表广大业主的意愿，打官司的可能性不大；只能是通过业主大会决议通过，以业主大会的名义提起诉讼，程序繁杂，况且业主大会的执行机构业委会并没有独立的法人资格，操作不便，此时，真正的交纳物业费，具有法人资格的单个业主却不适用合同，这是非常尴尬的事情。

　　物业公司作为市场主体，谋求利润是其最终目标，在现有“包干制”物业管理模式下，业主交纳的费用已经成为企业的营业所得，物业公司很容易通过降低服务水平、减少项目，来增加其利润，但对业主而言，服务标准不达标，权益受到侵犯，却难以采集证据主张诉讼，救济非常困难。而物业公司却可以以“事实服务”、“欠费”轻易起诉单个业主。

　　从本质上讲，物业管理是业主通过合同的形式委托物业管理公司，对其居住小区物业进行管理和服务，物业管理公司是由业主聘请的专业管理公司，管理小区的权利属于业主。“当前物管纠纷的根源在于，混淆了物业管理主体和管理服务提供者的区别，使得物业公司身兼二职，矛盾突出。”有业内人士指出，物业管理“信托合同”，在一定程度上可以实现保护业主合法权利的可能。

　　链接一：

　　物业服务委托合同的权利、义务与权、责设置

　　物业服务委托合同双方分别是委托人业主大会和受托人物业公司。

　　委托人的权利包括：指示物业管理企业按照业主大会、业主委员会的决议进行物业管理。

　　请求受托人返还因处理受托事务取得的财产（公共财产收益）。委托人的义务包括：（归集物业管理费用）以支付费用和支付服务报酬；重大事项和业主大会、业主委员会决议的通知。

　　委托人的职权是：制定《小区管理规约》并保证其有效；及时批准物业管理费用预算并按照预算归集物业费；对服务标准和服务方案作出决议；对物业管理中涉及业主共有、共同管理等事务及时作出决议并保证其有效并通知物业服务企业。

　　受托人权利包括：取得服务报酬；请求偿还垫付费用及利息；经委托人同意的转委托。

　　受托人义务；自己完成受托事务；按照《小区管理规约》和业主大会、业主委员会决议实施物业管理；转交处理受托事务取得的财产给委托人；向委托人披露以自己的名义与第三人订立的合同；按照委托人要求报告物业管理情况（管理情况、财务开支），合同终止时，报告执行结果。

　　受托人的职责包括：制定物业管理服务方案，报业主大会或者业主委员会通过后执行。

　　制定物业管理费用预算，报业主大会批准后执行；提出物业管理相关制度、规则草案，建议委托人通过业主大会表决或者业主委员会决议；按照《小区管理规约》和物业管理合同的授权，制定具体的物业管理程序和规则。

　　链接二：

　　物权法规定的业主可以选择物业管理模式

　　从物权法的规定看，应当有三种基本模式可以选择：业主自行管理；选聘物业职业经理人进行管理；选聘物业服务企业进行管理。

　　其基本模式是可以演绎的，在实践中，可以产生更多的管理方式：业主成立物业服务企业进行物业管理；居民委员会组织建设社区服务中心（非营利组织）进行管理；业主组织合作社进行管理；业主委员会聘请物业经理人招聘服务人员进行管理；聘请物业服务企业进行管理等。