小区物管费一国两制迷局难了

　　上海花城12户业主欲以售后公房标准缴费被拒 其中11户至今分文未交

　　商报记者 袁晨晨

　　由于历史遗留问题，沪上很多小区内都有商品房和售后公房共存的现象，以致同一小区的物业管理费收费出现了“一国两制”两种标准，由此引发了不少小区内部的纠纷。坐落于苏州河畔的上海花城就有12户业主提出，希望按照售后公房的标准交纳物业管理费，然而他们的想法并不被物业公司及业委会采纳。最终，双方闹至对簿公堂，如今仍是一个未了之局。

　　按房改政策低价买房

　　2004年底，张先生当选为上海花城小区业委会的第二届主任。在随后的管理过程中，张先生发现，小区内有12户业主入住后，一直未曾交纳物业管理费。

　　东湖物业自2002年开始负责上海花城整个小区的物业管理工作。据该物业公司的孙经理反映，当初上海花城小区在建设之时，开发商向建设银行贷款，待房源开始销售时，开发商又与建行签订了12套房源的商品房购房合同，来作为一部分的还款。随后，建行将12套房源分配给旗下员工，这些员工又按房改政策，以较为低廉的价格从银行手中买下住宅，产权转为私有，并入住至今。

　　上海花城的前期物业为开发商旗下的怡居物业，当时定下的物业管理费是1.65元/平方米/月。这12户业主自入住小区开始，就对物业管理费提出异议，认为他们的房产属于售后公房，并不是商品房，因此，他们想要按照上海市规定的售后公房物业管理收费标准来交纳。众所周知，售后公房的物业管理费极为低廉，且并非按照建筑面积计算，每户每月只要交纳极少费用，物业公司自然不同意。

　　虽然这几家业主曾经想要按照售后公房的物业管理费标准来交费，但物业公司坚决不肯接纳。“收下他们的物业管理费，岂不是就代表着同意他们以售后公房的标准来交纳？这是原则问题，我们是坚决不能接受的。”张先生如是说，“更何况，上海花城当初在项目立项时就是纯商品房小区。”

　　而双方僵持不下的结果，就是这12户业主入住上海花城小区后，一直未曾交纳过物业管理费。

　　物业公司曾出面起诉

　　针对这12户业主的问题，上海花城业委会与物业公司曾多次开会讨论，并曾派送律师函催讨应交的物业管理费，但是，对方还是不愿按照上海花城统一的标准来交纳。

　　住在同一小区之内，走同样的道路，享受同等的物业管理服务，却有业主不交物业管理费，对此，上海花城的其他业主也一直颇有微辞。于是，今年上半年，上海花城业委会终于决定，由物业公司出面，选择了这12户业主的其中一家，一纸诉状将其告到了长宁区法院。

　　然而开庭审理之后，长宁区法院却迟迟无法作出判决。据悉，法院内部产生了两种意见：一方认为，既然上海花城是商品房小区立项，那么就该统一按照商品房的物业管理收费标准来征收；另一方则认为，上海市物价局与房地产局曾经联合规定，售后公房再交易再上市，仍然是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费，一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。这两种意见始终无法达成统一，上海花城的案件也迟迟没有定论。而长宁区法院咨询上海市房地局法规处的意见之后，似乎倾向于可以享受售后公房待遇。于是，物业公司因担心最终庭审判决对自身不利，而主动提出了撤诉，这桩案子也就不了了之。

　　一户业主为卖房缴费

　　东湖物业的孙经理还告诉记者，这12户业主在前期物业时就没有按正常标准交付物业管理费。东湖物业接手之后，每季度都向他们发出缴费通知，然而，对方始终没有反应。“这12户业主的房产证上敲着‘已售公房’四个字，他们就此坚决要求按售后公房标准收费。”孙经理无奈地说。

　　据透露，这12套房源多为两室两厅，零散分布于上海花城几幢小高层之中。记者试着估算了一下，以每套房源建筑面积100平方米来计算，假设按照上海花城当前1.65元/平方米/月的物业管理收费标准，每户每月需缴纳的物业管理费约为165元，这12套房源每年的物业管理费总计约为2.37万元，那么，在2001年-2007年这7年间的总额则达到16万元以上。

　　“按照上海市规定的售后公房收费标准，上海花城这12户业主每月交付的物业管理费仅为30元左右，相比其他业主，实在是太少了。”孙经理告诉记者。

　　不过，从孙经理的口中，记者了解到，这12户业主中的其中1家最近已经缴清了多年来的物业管理费。孙经理透露说：“这户业主准备将房源卖掉，价钱都谈好了，由于下家要求维修基金更名，上家需要到物业公司办手续。我们以他拖欠物业管理费为由不予办理，该业主才不得不按花城当前的物业管理费标准，将这几年应交的费用缴清，共计1万多元。”

　　至于剩余的11户业主，目前仍是自用，并不涉及出售，孙经理表示无计可施，“只有期待政府部门出台相关法规，对这类房源作出明确的解释。”

　　专家观点

　　业主大会可决议否决

　　物业服务收费之所以不同，主要是因为目前的商品住宅中存在两种情况，一种是市民直接购买的商品房，一种是单位购买商品住宅后分配给职工，职工按房改政策购买该住宅，而这两种情况的物业管理费标准并不一样。

　　记者就此采访了上海业伟业主咨询服务有限公司的刘生敏。他认为，在同一个小区之内，享受同等服务，物业管理费就不应该有这种区别。

　　“《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》自2005年10月1日起开始实施。在一个商品房小区内享受同一种服务，那就应该只有一个物业管理收费标准，如果有业主以售后公房的标准来交费，那实际上已经损害到其他业主的权益，因为小区道路、电梯、清洁等服务都是客观存在的。”刘生敏特别指出，“既然上海花城早就成立了业委会，那么完全可以召开业主大会，通过决议将这些人的想法全部否决掉。”

　　与此同时，刘生敏也提到，在上海早期的商品房小区中，很多都存在着这种物业管理费“一国两制”的现象，这都是历史遗留问题，小区业主应该正视自己的合法权利，充分行使业主大会和业委会的权力，维护自身利益。

　　上海九州通和律师事务所的律师周平认为，售后公房应该是通过国家行为获得的，而上文中涉及的银行与开发商签订的是购房合同，而这几名银行职工再向单位购房则属于企业行为，并不能简单划入售后公房的范畴之内。“更何况，在2000年、2001年时，上海的福利分房时代早已结束。但就目前而言，对于这方面的界定，现行法律方面还没有一个清楚的解释，以后可能会有明确的法规出台。”周平补充说。

　　新闻背景

　　2002年曾作相关规定

　　2002年，上海市物价局、市房地局联合发出通知，对本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后的物业管理费收取标准，以及房屋交易期间物业管理费的支付作出了新的规定。《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》规定，自2002年9月1日起，以职工住宅立项建造的小区内发生已售公房上市交易等情况后，新业主享受老业主的待遇，即多层住宅的管理费为4.5元～7.5元/户/月，高层住宅为5元～10元/户/月，保洁服务费3元～6元/户/月，保安服务费3元～6元/户/月。