物权法细则悄悄落定 申城物业仍有悬案

　　广受百姓关注的《物权法》已经不声不响施行了近两个月了。而之前饱受坊间热议的上海《物权法》细则也已于近日公布。

　　混合社区表决难

　　虽然此次细则的考虑非常周全，但一些难点同样存在。

　　以新出台的业主决议投票细则来看，根据新规，业主大会表决将采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则。这就意味着，在业主大会举行相关表决投票中，票数超过业主总人数一半还并未做算，必须投票业主的专有部分面积超过总建筑面积的一半。

　　于是，位于本市西郊的某小区就遇到了问题。该案属于混合型社区，其中，公寓部分总面积比别墅部分总面积略小，但公寓户数却要占据绝大多数。问题随之而来，由于一些正在进行的表决决议，对于公寓住户的利益影响较大，对于别墅住户相对较小，于是，虽然决议获得了以公寓为代表的大多数业主的同意，但是，很多别墅住户选择了弃权和否决，因此，考虑到投票业主专有面积的大小必须过半，该决议最终还是无法获得通过。

　　会所车库产权争议

　　此外，会所及车位等这类公共场所的产权归属，也是广受业主所关心的。根据此次《通知》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　物业行业协会的相关负责人表示，会所以及地下车库的所有权取决于公共面积是否摊入到销售成本。如果摊入到销售成本，应当作为附属物或者共有物，属于业主委员会；如果没有摊入销售成本，则表明小区地下车库和会所产权归开发商，多数情况下开发商拥有小区会所或地下车库的独立产权。

　　但是，在此前所有楼盘的销售之中，所有的销售方都不会向买方告知这一摊付情况，而且，几乎所有的买方也不会向销售方询问公共建筑的摊付成本。因此，有业主在知道该细则后表示，这样的细则规定无异于将社区公共场所产权默认到了开发商麾下。

　　律师语录 物权不可侵犯

　　上海浦瑞律师事务所 王克健

　　物权法自今年10月1日起正式实施以来，围绕物权法细则的讨论就未曾停止。在我所受理的上海市杨浦区某私人住宅拆迁纠纷民事诉讼中就遇到相关问题。该私宅业主因为对拆迁过程中遇到的种种问题表示不同意见，于日前向法院提起诉讼，杨浦区法院已经受理此案。

　　根据《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但是目前拆迁方某开发商所秉持的城市拆迁管理条例无疑和物权法之间存在一定的法律限定意义上的冲突和矛盾。

　　今年3月16日，十届全国人大五次会议表决通过物权法，物权法第四十二条第一款规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　全国人大表示，城市国有土地上单位和个人房屋征收与拆迁是一项政策性很强的工作。为解决物权法施行后城市单位和个人房屋征收和拆迁的法律依据问题，在有关财产征收法律制定前，通过修改城市房地产管理法，授权国务院先制定行政法规是必要的。

　　一定程度上讲，城市房地产管理法的完善牵涉到物权法的有效执行以及城市旧城改造的顺利开展，意义重大。（戈允佳 李瞻）