物权法实施后第一宗共有物业履行案受阻

　　旧物管到期拒交小区道路使用权

　　新快报记者 陈文 曹晶晶 通讯员 海法宣

　　深读指引

　　2007年10月10日，《物权法》实施后的第一宗公共物业纠纷强制执行案———顺××苑小区物业纠纷案，因为被执行人———该小区的物业管理公司

　　，拒绝按照终审法院的判决交出小区红线内的公共用地，让这一看似并不复杂的案件，再次充满变数。该案显示出《物权法》实施后，涉及物权纠纷案件可能遭遇的种种困境与尴尬，更需要相关的司法解释与配套法规为《物权法》的有力实施保驾护航。

　　昨日早上8时，广州市海珠区顺××苑小区几十个业主，已经开始聚拢到小区前的停车场周围，等待海珠区法院强制收回属于顺××苑的绿地和道路。

　　位于顺××苑前的绿地和道路，没有丝毫绿意，上面铺上了水泥和碎石，自从被原物业公司占领后，就变成了有130个车位的大停车场，四周用铁链和铁丝网围了起来。十几个穿着便装的年轻男子，围在停车场的入口，一些人手里拿着对讲机，警惕地看着周围。“都是物业公司派来看场子的。”一个女业主说。

　　一辆警车停在车场南边的道路上，不时有警察在四周转悠。停车场东边的柱子上，贴着法院强制执行公告。

　　业委会主任韩培丰神情严肃，他对业主说，“《物权法》第73条规定，对居民小区内道路和绿地的归属作了明确的界定：建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地属于业主共有。昨天下午，海珠区法院法官让我过去，还口头宣布会按照中院的判决执行。希望法院说到做到。”

　　8时35分，停车场周围人声鼎沸，多家媒体的长枪短炮对准了停车场。这时韩培丰的手机响了，接着他显然与电话的另一头发生了争执。韩培丰大声对业主说：“法院临时变卦啦，他们说不来了…….”话音未落，业主顿时炸开了锅，失望与愤怒的情绪开始蔓延。

　　“法院又让我们再去法院调解。”韩培丰说。“不去！我们从5月份，几乎每个星期都去法院，今天我们不去，让他们过来。”张阿姨说。“法院判决都生效这么长时间了，还调解什么？有什么事情当面对业主说清楚。”一位老业主激动地说。“对，让他们过来，法院做事还有没有严肃性？说好今天过来，临时又不来。”其他业主附和道。

　　过了近10分钟，韩培丰说：“街道综治办主任认为我们还是应该去。他开车拉我们过去。”

　　某报记者说，“我们昨天接到法院的通知，让我们今天上午8点半来这里采访强制执行的。昨晚11点多又说执行取消了，可我们觉得还是应该来看看。”一个电视记者也说，他们是昨天接到法院的通知，让他们来采访的。

　　海珠区法院：最迟在11月17日要执结

　　海珠区人民法院何达洲副院长在向新闻媒体通报该案的执行情况时表示，法院公告所写的时间，是法院依照《民事诉讼法》的规定告知被执行人履行法定义务的时间，并不表示法院一到该时间就要立即对被执行人进行强制执行。如果顺××苑的旧物管没有在公告规定的期限内履行义务，法院可随时强制执行。

　　昨日上午海珠区人民法院已通知双方当事人上午到法院协商有关交接事宜。何达洲副院长表示，对顺××苑小区物业管理纠纷执行一案，法院将在法律规定的执限内依法执结。同时法院表示，按照《民事诉讼法》的有关规定，执行案件的期限为六个月，也就是从2007年5月17日顺××苑小区业主委员会申请执行之日算起，最迟到11月17日要执结。

　　专家视点：物业管理纠纷，就是《物权法》的纠纷

　　大家知道，《物权法》就是要明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。物业管理就是确保物能够正常使用和效能的重要方面。因为物的归属是物业管理的基础，物业管理又是产权人物权的延伸。不管理，难以体现物的归属与效能。

　　事实上，《物权法》的整个范畴无疑涵盖了物业管理范围，而物业管理的相关法规也是属于《物权法》之下的制定并实施的法规。所以，物业管理纠纷，属于广义上的《物权法》的调整范围之内，物业管理纠纷实质上就是《物权法》的纠纷。

　　从这个案子来看，移交物业管理权，就是落实物权的归属与效能，无疑属于《物权法》的范畴。

　　执行法院的执行行为，作为司法行为，具有严肃性，应当说到做到。如果不是遭遇重大的法定情节，都应该严格加以执行与贯彻。

　　同时，我们也应看到，法院的执行行为是法制和谐的前提和保障。为此通过法院的执行，体现社会的司法保障职能，才能服务和谐社会。由此在坚持原则的前提下，采取灵活、和平、理性的方式，使判决得到更好的落实，符合立法的原则和精神。

　　缘起：旧物管不退出开发商禁业主用停车场

　　顺××苑以前的物管是由开发商选聘的，许多业主不满原物管的服务。2005年5月业委会正式成立，2006年4月5日，业委会选聘了新的物业服务公司。可旧物管迟迟不肯撤出小区，导致新物管无法进驻。据业主反映，旧物管不肯走，又不履行物管的义务，小区治安、盗窃案件频发。

　　无奈之下，业委会经业主授权将旧物管诉至海珠区人民法院，要求该公司立即终止对小区的强行管理。并归还小区属于业主的物业，包括绿地、道路、停车场等等。

　　中院据《物权法》裁定由海珠区法院审理

　　顺××苑业委会韩主任说，顺××苑业主委员会在《物权法》出台前向法院递交的诉状曾因标的过大，而被海珠区法院提交到广州市中级人民法院；而《物权法》出台后，因其对建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房及其他公共场所、公用设施的归属作了明确规定，属于业主共有，经市中级人民法院裁定后才由海珠区法院审理的。

　　但海珠区法院以“原告与东×物业管理有限公司管理合同尚未生效，前期物业服务合同不应终止”，判决业主委员会败诉。

　　终审判旧物管交还物业

　　业委会为此上诉到广州市中级人民法院，法院在今年4月判决，撤销了一审法院的判决，要求旧物业管理公司10日内终止对顺××苑的管理，并将该小区的物业管理用房、场地和财务等全部交给顺××苑业主委员会。

　　但旧物业管理公司在判决生效后，至今没有履行上述判决书确定的义务。

　　业委会申请强制执行交还两空地

　　今年5月17日，顺××苑业委会向海珠区人民法院申请强制执行。要求被执行人———顺××苑的旧物管将顺××苑小区红线范围内南、北两块空地的管理权及使用权等移交。

　　开发商已将空地作停车场且不许业主停放

　　经法院查明，顺××苑的旧物管在管理该小区期间，以顺××苑小区红线范围内南、北两块空地（含规划小区绿化用地和规划市政道路用地），向政府有关部门申领停车场许可证，将上述两块空地作为临时停车场，临时停车场的使用许可证的使用期至2007年4月27日止期满。

　　顺××苑的旧物管在该临时停车场使用许可证期满时，撤离上述两块空地。该小区的开发商即时接管上述两块空地，并决定不允许顺××苑小区业主在上述两块空地停放车辆。为此，申请执行人业主委员会多次向张广宁市长、苏泽群副市长投诉，走访了广州市和海珠区的规划局，市政局、建设局、国土房产局。

　　法院：两空地应在昨日交还业委会

　　海珠区人民法院经审查后认为：广州市中级人民法院作出的民事判决书判决要求移交的场地主要是指被执行人———顺××苑的旧物管原来管理的场地。由于执行时双方争议的顺××苑小区南、北两块空地是由被执行人管理的，因此不论其中是否包括规划市政道路用地，都应该移交给业委会。至于涉及到规划市政道路用地的相关问题，当事人可向政府有关职能部门反映。

　　9月29日，海珠区法院发布公告称：广州市中级人民法院作出的（2006）穗中法民事终字第2308号民事判决书已发生法律效力。被告顺××苑的旧物管应当自判决生效之日起十天内将顺××苑小区的物业管理房屋、场地等移交给原告。但被告至今未正确履行上述判决书确定的义务。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条第二款的规定，本院责令被执行人及现占用顺××苑全体业主共有场地的场地占用人，必须在2007年10月10日上午8时30分整前迁出广州市海珠区顺××苑全体业主共有的场地，同时将该场地交还给原告广州市海珠区顺××苑小区业主委员会。到期仍拒不履行的，本院将依法强制执行。

　　（著名律师 周玉忠）