物管费70%收缴率背后

　　【南京日报报道】说起接管老小区，不少物管公司就摇头；有的物管公司大胆接手管理了，又往往因为管理费收缴率太低，导致运转不灵，最后黯然离去。于是，时至今日，不少老小区仍然没有物管，居民们深感不便。

　　记者近日在建邺区了解到，该区有着近20年建成史的老小区——沿河小区（含沿河2—5村），不仅于2005年9月成功引进了上海美隆物业，还在不到两年时间里，把小区物业管理费收缴率从两年前的30％提升到了现在的70％，小区居民对现在的物管认同度也很高。

　　市物管行业一位资深从业人士认为，对老小区而言，70％的物管费收缴率相当高。更重要的是，这样一个收缴比例，基本满足了物管公司“可持续管理”的前提条件，也可以说，这个小区的物管开始步入良性循环。

　　较高程度的居民认同度、70％的物管费收缴率……这些可喜现象的背后，透出什么有借鉴意义的信息？带着这个问题，记者深入沿河小区进行探究。

　　原因一：硬件改造升级，物管初具信心

　　记者进入沿河小区，出乎意料地发现了不少新小区才有的摄像头监控设备。而后台多个监控屏幕里则早已录下了一幅幅其乐融融的画面：老住宅区数十条窄街陋巷拓宽改造成了林荫大道，杂乱无章的众多违建已不见踪影，灰头土脸的数百幢老式居民楼焕然一新，新修建的居民广场上孩童们在嬉戏，老人们则坐在一旁亲切交谈……退休教师高老先生更是欣喜地说，自从物业进驻小区后，自己和家人的自行车再也没丢过，小区治安更好了。

　　上海美隆物业沿河小区物业办主任顾正高告诉记者，他们是2005年9月进驻这个小区接手管理的，此前，建邺区先后投入180多万元对这个小区进行了出新整治，变化是翻天覆地的。也正是因为这样，他们才有信心接手管理。否则，环境太差，诸多基础硬件条件不具备，他们也不敢轻易接手。

　　原因二：政府三年补贴，扶持物业“上马”

　　建邺区房产局副局长洪彪说：“环境出新了，物管请进来了，并不意味着万事大吉。老小区居民对物管的接受度低，再加上老小区居民生活水平一般不高，小区物管费常常很难收缴，物管公司前期经营往往连本都保不了。在这种情况下，不少中小型物管公司不堪重负，常会陆续撤离小区或自此倒闭。”

　　沿河小区遇到这种情况怎么办？建邺区政府决定，用三年时间给予老小区引入的物业公司一定的财政补贴，如一次性补贴开办费，补贴一部分工作人员相关费用，扶持物管进驻管理。但同时，管理部门给物业公司制定了考核指标，要求其逐年提高收缴率，并在三年补贴取消后，逐步步入良性循环。

　　“建邺区政府出台这一政策很有必要，否则，我们即使有三头六臂也没用。”上海美隆物业相关负责人说。

　　原因三：物管乘势而上，亲民招数迭出

　　有了政府的支持，上海美隆信心十足，两年来，上海美隆针对老小区的特点，采取了一系列“亲民招数”，进一步赢得小区居民的认同。

　　据顾正高介绍，刚接手小区物管时，上海美隆并没急着收钱，而是先用了4个月时间免费为居民服务，如对车辆停放、垃圾清运、门卫保安等均实行统一管理。此间，不少老住户们纷纷反映小区环境好了，治安也好了。2005年9月1日，0．4元／平方米的物管费被物价部门批准后，上海美隆首先在小区内对2100户居民进行摸底，对于其中的170多户低保户、生活困难家庭，不仅不征收物管费，还提供生活上的帮助；对于一次性交清半年物管费的家庭则给予对折优惠；同时对于所有交物管费的家庭提供水电、部分家用电器、住户门窗等免费维修的增值服务。通过不懈努力，物业管理的优质服务赢得了住户的支持。

　　南京日报记者　谢臻　实习生　柏雪　通讯员　张洁　王毅