上海住宅小区停车难情况调查

　　仅通过开辟道路停车泊位尚难彻底解决问题

　　商报记者 赵一蕙

　　一则来自市城市交通管理局的新消息，无疑让为停车难发愁的业主和物业公司暂时眉头舒展。“我们正在和公安交警部门积极协调，在不影响道路通行的情况下，利用时间差，适当开辟一些道路停车泊位，以缓解停车难矛盾。”市城市交通管理局副局长葛明明近日透露，针对部分小区夜间停车位不足的问题，相关部门正在考虑解决方案，有望通过开辟一些道路错时停车来缓解。

　　据悉，目前这个计划正在各中心区展开，预计年内将完成停车系统规划编制工作。不出意外的话，该计划应该能增加一部分车位。不过业内人士提醒，资源总是有限的，不可能一味增加下去，只有管理水平提高，才有希望解决停车难问题。

　　停车难，难到了何种程度？记者走访了一些小区，看看他们都是怎样处理停车紧张问题的，新办法的提出对于小区正常的物业管理，是否有影响呢？

　　马路停放

　　一发现就是200元罚单

　　今年10月1日起将要实施的《物权法》被广大业主和部分媒体寄予厚望，但是还有一些重要的细节是其无法解决的。比如，小区停车“位少车多”这类属于“资源分配”的问题，就是《物权法》无法调整的。“第七十四条的规定虽然说明了车库问题，但是并没有说车位不够情况下该怎么做。”新世纪房产服务公司总经理许宝声表示。

　　中福城市是停车难的一个典型例子。这个位于浦东花木的小区于2001年交房，当时配置的车位有80个，但是业主却有336位，车位的“残酷竞争”让业主间抱怨不断。陆家嘴物业公司旗下中福公司的冯经理告诉记者，从2005年开始，小区的停车难问题就开始显现，如今随着添置车辆的业主越来越多，小区内已经没有位置，一些业主只能将车辆停放到紧邻小区的东绣路上，但一旦发现就是200元的罚单。“业主都拿着罚单来找我，可是物业公司有什么办法呢？”

　　小区车位少车辆多，这是楼盘规划时未考虑到将来车辆增多的情况造成的，并不是物业公司或业主单方面的责任。

　　但现实中，物业公司却往往成为业主发泄怨气的对象。“很多业主总是责骂保安为什么不给他们车位。但是我们只有管理小区的职责，具体怎么做要由业主想办法。”

　　制定规则

　　螺丝壳里做道场难度大

　　冯经理介绍说，根据业主大会规定，停车规则应当由业主大会制定。通常而言，可以按照原来的初始状态分配车位，即拥有车位的业主停车，没有车位的业主只能停地面；第二种则是重新制定停车方案，进行定期的车位安排；“第三就只能抽签了”，这虽是一句玩笑话，也道了物业公司的无奈。

　　许宝声告诉记者，在新世纪管理的众多早期开发的市区商品房小区中，有一个小区采取的是物业竭尽全力“螺丝壳里做道场”的方法——小区的保安花心思了解了每位小区车主的出行习惯，按照每日上班的先后顺序安排车辆的停放位置。比如8点上班的业主离开后，上晚班的业主可以把车停放在这一空当。“现在情况控制得还可以。”

　　而在普陀地方天圆小区，总共100多个车位也要面对180部车如何配置的问题。负责物业管理的上实物业设“保安专员”指挥车辆停放。

　　物业管理处的吴经理告诉记者，“我们要求保安将车主的车牌、脸、门牌号统统对上号，新来的保安每个人都随身携带一本小本子，要求他们将资料烂熟于胸。”

　　“保安人员大热天要礼仪着装，车子排下来浑身大汗。”小区业委会董主任向记者感叹。

　　但是，订规则的做法似乎效果并不稳定。比如对规模有限的楼盘，了解每位车主的出行习惯并不难，但是在一些大型楼盘，要完成这样的工程耗时耗力，而且计划中“按部就班”的情况势必会被一些临时变化打乱。

　　“我家住在闵行区一个知名开发商的楼盘，以前小区里住的人少，保安可以把每个人都认出来，知道停车的位置和出行时间，一有错误他们还会早发现；但是现在人太多，保安精力有限，换了一批又一批，根本记不住情况。现在车位更紧张，停车问题也一塌糊涂。”记者认识的一位公司老总也提起过“人为”因素的不稳定性。

　　一旦处理不当，这样的做法会造成恶性循环。“如果采取先来先到的原则也搞不好，业主间会形成恶性竞争。”冯经理告诉记者，曾有业主为了停车早早地将车开回小区，而为了晚间的应酬干脆直接打车，原因很简单，“罚单200元，打车也没有那么多钱”。

　　自建车库

　　占用绿化招致业主反对

　　诸如中福公寓这样早期建造的楼盘，物业公司和业主已经商讨过停车的诸多解决方案。曾有业内人士建议，可以在小区内建造立体车库，解决停车问题。

　　“我们今年年初就已经论证过这个方案。本来打算建造一个斜坡式不锈钢材质的停车库，而不是机械式立体车库，可以增加近百个车位，但预算在60多万元。”冯经理告诉记者，小区所有业主的维修基金也未必有这个数。“少部分业主还没有车，自然不愿意掏这个钱。”

　　同时还有场地的难题。建造这样一个车库，势必要占用小区本身就十分有限的绿地。事实上，原本打算为中福公寓建造车库的公司甚至答应业主，由建造公司作为投资方兴建车库，而业主们只需要缴纳一半的首付款，另一半费用通过业主的停车费来还清。这个阶段内，由投资者负责经营车库，最后等债务还清，再将车库产权悉数还给业主。但是这个计划最终还是流产，就是因为占用到了小区的绿化，遭到部分业主的反对。

　　“如果按照这个方案实施，低楼层的业主肯定不会同意。这样的想法我们也能够理解，不能因为部分业主的利益牺牲另一部分人的利益。”地方天圆小区业委会的董主任表示。

　　解决之道

　　加强管理+资源整合

　　“小区停车问题只能缓解，要真正全面解决，只有依靠社会资源进行整合。”无论是在物业公司处还是业主方面，记者听到的说法都出奇的一致。

　　“如果小区周边的商务楼较多，可以利用商务楼白天车多晚间车少的现实情况，与对方商量，晚间将停车场留给小区用。”董主任举了这样一个例子。

　　此番城市交通管理局的计划，正好从根源上缓解了资源问题。据悉，在路内建立停车点，其实是国外发达城市解决停车难行之有效的办法。在不影响道路通畅的前提下，避开早晚交通流量高峰，开辟路内停车点。而通过特殊时间段、特殊地段设立路内停车点的“疏堵结合”的方式，能够有效缓解停车难。

　　解决问题的另一个关键点则是加强管理。在采访过程中，不少小区停车问题之所以“变本加厉”而不能“大事化小”，也是因为业主与物业公司沟通不畅，业主之间意见不一造成的。比如在一些占地面积有限的小区，不少业主还将单位车辆停放在小区过夜，这一点遭到不少其他业主的质疑。“一些公共机关明明专门设有大量停车空地，可是却把公家的车开进私人住宅区停放过夜。这样似乎并不合理，毕竟不是执行公务，只是为了自己出行方便。这些车辆其实可以停放到小区外部，而不应该占用小区的位置。”一位业主这样认为。

　　“我们现在什么办法都试过了，只能把这个问题上报给街道，由街道反映给交警大队进行协调，希望能够在支路上划出小区的专用停车位。”中福城市的冯经理说，申请已经在几个月前递交给了街道。

　　“将责任归于某一方无济于事，只有相互协商，将心比心，才能解决这一矛盾。”业内人士指出，停车问题需要解决，一是要提高管理效率，二是要整合可利用资源，缺一不可。如果单在内部管理上花功夫，小区车位迟早会有超负荷的一天；而如果仅仅扩大资源，资源也有被用尽的一日。

　　他山之石

　　南京开辟夜间停车场

　　2005年春季，南京向香港、澳门等地区和一些西方发达国家学习，开放一部分城市道路停车，在一些车流量不大的城市道路上，允许车辆在夜间7点至早上7点单边停车，并由专人看管。夜间停车场基本不影响交通畅通，充分利用了道路资源，缓解了停车难、乱停车、车辆频频被盗等问题。