上海服装城：靠物业升值解套

　　经过近七年的风风雨雨，上海服装城定于2007年10月18日网上开业、12月底试营业，全面开业的时间定在明年6月份。

　　位于朱枫公路1199弄的上海服装城占地面积613亩，一期建筑体量45万平方米（已建成38万平方米），距离金山枫泾古镇2公里。随着开业时间的临近，这个服装市场大盘的销售开始热闹起来。

　　据网上房地产数据显示，此番上海服装城发售1520套商铺，已售478套，7、8、9、10月（至7日）的签约套数分别为30、240、176、32套（无一套撤销）；已售总面积约3.3万平方米，平均单套面积约70平方米。

　　公开的数据并非这个“老字号”的全部销售状况。“实际销售套数有1620套，销售面积超过22万平方米。”上海服装城股份有限公司总裁罗欣对记者表示。

　　早期买家：抛售遭遇有价无市

　　来自浙江衢州的邓先生是上海服装城最早的买家之一，早在2003年初他就以28万元的总价购买了一套D区136.8平方米的组合型商铺，包括一楼商铺45.6平方米，三楼商务住宅两用楼91.2平方米。让人难以理解的是，服装城开业在即，邓先生却还是坚持要把自己的商铺转让掉。

　　邓本人坦言已经在网上挂牌两年多，只是一直无人接手。之所以要把即将开业的商铺让掉，除了资金周转需要之外，该项目一再推迟开业时间是最大的原因。

　　2003年3月份购买商铺的时候，当时开发商在预售合同中签订的交付时间是2004年底。但是，之后却延迟到2006年10月份才交付，并不断延迟开业的时间。由于不满开发商的延期行为，邓先生一直没有与之签订正式的销售合同，至今手里拿的只是一纸联建合作开发的《君子协议》，小产证也就无从谈起。

　　邓先生坦言要在小产证出来之前把商铺转让掉，这样可以免交高额的交易税，另外，开业在即市场也逐步回暖。为了抓紧时机把商铺抛售，邓先生愿意以低出一手市场2000元/平方米的单价转让。

　　当时买入的总价是28万元人民币，每平方米2047元；现在标价为42万元，每平方米3070元。而据上海服装城售楼现场提供的最新数据，该商铺目前销售单价约在4500～6000元/平方米。

　　可是即使亮出了低价，邓先生依然没有把商铺转让出去。

　　背景：蹉跎大盘套牢买家

　　“类似邓先生这样的前期业主低价抛售无人接手，合同风险是原因之一。这些人手里的合同既不是预售合同，也不是买卖合同，而是没有法律效力的协议合同，这其中有较为复杂的历史原因。”上海服装城股份有限公司总裁罗欣对记者表示。

　　上海服装城的项目发起人是从事房地产业的浙江商人陈帮守。他从2001年开始到上海开发项目。同年，上海提出“一城九镇”战略之后，金山枫泾镇将纺织确立为主要支柱产业，并提出了建立上海服装机械城的项目。后来在此基础上，衍生出了上海服装城项目。该项目2001年拿地时仅10万元/亩。

　　早期的商铺实际在2004年前后就已“售完”，现在“补办”预售合同。当初为了让商铺销售出去，开发商对交房时间、开业时间都有明确规定，在2004年该项目应该全面开业。但是，由于项目定位的失误，加上政府方面追加每亩地20万元的土地款，导致这个各方面准备不足的项目陷入停滞。

　　2005年8月份现任的总裁罗欣接手，联合几家公司合作，在当年年底把项目由原来的服装批发市场定位改为今天的“奥特莱斯升级版”，网上房地产数据显示，新开盘的上海服装城重新进入旺销期，早期业主才算看到了曙光。

　　不管怎样说，上海服装城的土地增值相当明显。当前周边的商业用地地价在150万元/亩。

　　留守业主：年回报率不足3.2％

　　与执意抛售的邓先生不同，当初跟他一起投资该项目的几个朋友还在犹豫。毕竟熬了4年多，即将开业时转让有点不甘心。而且，这些人已于今年年初跟开发商签订了补充协议，从今年4月份开始，开发商按照合同规定前3年返还一定金额的租金回报款，具体金额从20888～26888元不等。

　　实际上，眼下的回报对早期投资者来说只能说是“聊胜于无”。

　　新的租赁合同期限3年，前一年半为免租期，后一年半每套商铺返还20888或者26888元，算来“留守买家”从今年4月到2010年4月，每套商铺的交通偏远、体量过大成瓶颈 位于枫泾的上海服装城投资回报“拿不出手”，最大原因是交通偏远、体量过大。

　　上海服装城占地613亩，商铺4403间；上海服装机械城存在同样问题。该项目占地47公顷，建筑面积60万平方米。相比之下，定位类似的青浦奥特莱斯占地173亩。

　　分析人士认为，服装专业市场切忌盲目追求规模。上海服装城的体量即使放在市中心，商铺也不可能短期内全部租掉，何况是偏远的郊区。

　　上海服装城按照每年销售600套的标准来计算，需要7年时间；整个服装城分成一个个片区分批营业，每个片区的成熟期在5年左右；虽然目前上海服装城的价格在上涨，但这是跟着大势上涨，不是凭借本身质素的物业增值。

　　从区域交通来看，青浦奥特莱斯的优势显而易见，从人民广场有直达的公交车，从延安路高架至中春路再转A9沪青平高速，自驾车45分钟就可以到达；同样从市中心去狐狸城也比较便利，松江区A8沪杭高速公路至新浜出口，自驾车45分钟也可以到达。

　　相比之下，交通就成为上海服装城的软肋。

　　“上海服装城的位置太远，跟青浦赵巷的奥特莱斯以及狐狸城相比，受到的局限性更大。消费者没有舍近求远的理由。”中瑞房地产营销公司常务副总朱振岗对记者表示。

　　如果乘公交，需在莲花路地铁南广场（南方商城）乘莲枫专线车，到达枫泾后乘坐旅游三轮车，15分钟才能到达；以人民广场为起点，到达该项目需要1.5～2个小时；如果自驾车从沪杭高速公路枫泾出口下，转朱枫公路往北约4公里，时间约一个半小时。

　　上海郊区的服装批发市场之间会存在竞争，上海服装城交通不便，周边的配套不完善，有些地块还是尚未开发的农田，因此投资风险不小。

　　朱振岗认为，现在上海服装城打造升级版奥特莱斯的“大而全”，定位风险比较大。没有细分市场就意味着没有明确的目标客户。品牌折扣店如果只是经营一些国内品牌，那就很难吸引市区的消费者。

　　长三角服装专业市场面临考验 服装专业市场经历了20世纪末起步期、发展期到21世纪初的升级换代期三个阶段，从发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动。看似简单，实则复杂。尤其加入WTO后，随着“后配额时代”的到来，纺织专业市场面临着国际、国内贸易的双重考验。

　　“以大为美”

　　长三角既是服装生产、交易的基地之一，也是大型服装专业市场的密集区：无锡新世界国际、上海七浦路、绍兴中国纺织服装城、常熟招商城、苏州中国国际服装城……

　　“长三角这几年服装专业市场开发泛滥。体量一个比一个大，动辄就是上百万平方米；投资金额一个比一个高，开口就是数十亿元前期启动资金。尤其是近两年新开发的服装专业市场，不论是做批发还是品牌零售、折扣店，都号称自己是最大最全的。”一位不愿透露姓名的开发商对记者表示，“实际上，这个行业是越大越难做，大反而是劣势。”

　　有些企业由于项目过大，市场无法消化，开发商便用结合旅游、商务等方法推动发展，造势纳财吸引投资者的参与。

　　虽然一些理念和设想很好，但落实起来就很难，需要非常成熟的运营管理公司和大量的资金投入。反而是市场自发力量形成的服装专业市场运营非常好，如上海的七浦路、杭州的四季青、常熟的批发城、广东的白马市场……

　　淘汰大战即将展开

　　长三角近几年服装专业市场开发体量过大，跟政府推动有直接关系。

　　一些地方政府为了带动当地发展和财政收入，大力推动服装专业市场发展，导致开发商、投资者一哄而上。但是，一些地方在招商引资成功之后，难以兑现其市政、商业配套的承诺，开发商只能边做项目边做配套，之后又不得不将成本转嫁到房价中来；购买商铺的投资者再把成本转嫁到租金上，租金压力大又导致经营不善……

　　事实上，只有做得最好的专业市场才能生存下来，保持稳定、持续的经营；定位不准确，集中了大量投资客的专业市场则很难长期盈利。