深圳新版物业管理条例08年1月1日正式实施

　　新版《物业管理条例》明年1月1日正式实施

　　市国土资源和房产管理局局长张士明谈新版《深圳经济特区物业管理条例》

　　历时四年、先后十二易其稿的新版《深圳经济特区物业管理条例》于2007年9月25日由市四届人大常委会第十四次会议三审通过。新版条例将于2008年1月1日起正式实施。条例的出台标志着我市物业管理步入了一个崭新的发展阶段。市国土资源和房产管理局局长张士明就条例的有关内容接受了记者专访。

　　旧版条例推动深圳物业管理发展贡献巨大

　　记者：1994年，深圳出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，请总结十几年来该版条例在深圳物业管理实践中发挥的作用？

　　张士明：1994年，深圳制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》），开创了国内物业管理立法之先河，对于国家和省物业管理立法起到了先行先试的作用。在当时有关物业管理的法律、法规空白情形下，该版《条例》在总结特区物业管理实践，借鉴香港和国外物业管理制度基础上，根据特区实际需要，大胆创新，用特区立法形式搭建并创设了物业管理的基本制度和行政管理框架。该条例首创了业主大会、业主委员会制度，规定了业主公约的内容和效力，并前瞻性地提出了“业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合”的管理模式。《条例》所创设的许多制度和模式被国家《物业管理条例》所吸收、沿用，对全国其他地方条例的制定也起到了重要的借鉴示范作用。

　　《条例》颁布十三年的实践证明，这是一部立法思想先进、立法技术科学、符合当时社会经济发展需要的一部法规，她是深圳发挥“试验地”先行先试和“窗口”示范作用，创新性立法的又一成果，是深圳对全国物业管理行业发展的一大贡献。

　　《条例》的颁布和实施对发展和规范深圳物业管理行业，维护广大业主权益，创造文明和谐的社区环境起到了十分重要的作用。《条例》的颁布维护了业主权益，通过业主大会、业主委员会制度的设立畅通了业主自治渠道，通过业主自治和专业服务保障了文明和谐社区的建设。《条例》颁布以来，深圳共有940多个小区成立了业主委员会，目前全市大多数业主委员会均能规范运作，对深圳物业管理的发展起到了重要的作用。

　　《条例》的颁布奠定了物业管理这一新兴行业的地位，实现了深圳房屋管理从低效的后勤化大包大揽模式向高效的社会化、企业化、专业化模式的转变。从90年代中期开始，深圳物业管理率先进入了发展快车道。据统计，深圳目前取得国家一级资质的物业管理企业有62家，占全国一级资质企业总数的近30％。同时，一级资质企业的全部和二、三级资质企业中的大部分都通过了ISO9000和ISO14000等各种质量、环境认证体系的认证。全市物业管理从业人员有15万多人，管理着全市5200多个物业项目，管理总建筑面积达2.5亿平方米。同时，深圳的物业管理企业在全国形成了一个整体品牌效应，有150多家物业管理企业在国内200多个城市拓展项目800多个，管理面积达到1.4亿多平方米，市外顾问项目200多个，顾问总建筑面积近4000多万平方米。深圳物业管理项目历年所获“全国物业管理示范项目”共191个，居全国城市首位。

　　2002年，深圳市荣获建设部颁发的“中国人居环境范例奖”，标志着深圳物业管理发展到一个新的高度，市民的工作、居住环境发生了显著的变化。物业管理不仅大大提升了市民的工作、生活品质，而且促进了深圳国民经济的稳步发展，优化了经济投资环境，提升了城市竞争力和可持续发展能力，为推动两个文明建设作出了应有的贡献。

　　新《条例》首要保障业主自治的权利

　　记者：为什么要修订原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，修订主要遵循了哪些思路和原则？

　　张士明：深圳物业管理经过20多年的发展，一些矛盾和问题开始集中暴露出来。可以说，目前是物业管理的“矛盾凸显”期。分析物体管理矛盾纠纷，主要原因是我市现行物业管理法规建设滞后，现行法规操作性不强，各有关主体的责、权、利不甚清晰，对物业管理中的许多问题无法调整，出现矛盾纠纷时解决机制不健全，政府行政主管部门在协调处理某些矛盾纠纷时无据可依或缺乏必要的行政手段。由于《条例》调整范围、制度设计等已不适应物业管理的现实，因此对《条例》进行了全面修订是非常必要的。

　　此外，《物权法》的出台，奠定了物业管理相关法律关系和制度基础。随后国务院也根据《物权法》对《物业管理条例》进行了修改。依次，我市《条例》也应根据《物权法》和国家《物业管理条例》修订情况作进一步的修改。

　　修订中，我们坚持开拓创新来解决问题，大胆跳出那些被实践证明不符合实际，不符合市民利益，不符合行业进步、市场发展的条条框框。修订遵循了以下思路和原则：

　　一是首要保障业主自治的权利。《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新《条例》）总则规定，物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。业主通过业主大会和业主委员会行使自治权利，新《条例》进一步完善了业主大会、业主委员会和管理规约制度，建立健全自律机制和监督制约机制，保障业主在物业管理中的知情权、参与权、决策权和监督权。

　　二是加大监督处罚力度，规范建设单位、物业服务企业的经营行为。为切实保障业主合法利益，规范物业管理发展，新《条例》对物业建设单位、物业服务企业在物业管理中的权利和义务作了明确规定，对其违规行为加大了处罚力度，对擅自处分业主共有物业、泄露业主资料、合同到期拒不移交物业管理权、不按规定配置物业服务用房等违规行为，规定了更全面、更有效的行政监督手段。

　　三是充分发挥行业自律机制。在政府逐渐淡化对市场主体直接干预，政府职能转变的背景下，充分发挥行业自律机制和市场机制的自动调节作用是必然选择。新《条例》扩大了物业管理协会的权力，要求协会加强对企业和从业人员的监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。

　　新版《条例》妥善处理热点问题

　　记者：新版《条例》就市民关心的热点问题是如何处理的？

　　张士明：物业管理涉及到千家万户的切身利益，本身也是社会关注的热点。历时四年的《条例》修订一直强调要“开门立法”，在广泛征求社会各界特别是广大业主的意见的基础上，不断修改完善，先后十二易其稿。2007年2月，在提交市人大常委会审议后，市人大常委会又在《深圳特区报》全文发布《条例》文本征求意见，共汇集意见三百多条；3月至5月，市人大常委会有关部门多次召开了征求意见座谈会。市民关心的热点问题，比如业主委员会选举，投票权的计算，选聘和解聘物业服务企业，物业管理权的移交，物业服务用房的配置，专项维修资金的归集和使用，物业服务费的使用监督等等，在新《条例》中均作了较好的立法处理。

　　记者：新《条例》与《物权法》、国家新修订的《物业管理条例》相互关系，在修订中是如何做到吸收和创新的？

　　张士明：今年3月16出台的《物权法》，奠定了物业管理相关法律关系和制度基础。随后国务院也根据《物权法》对《物业管理条例》进行了修改。我市《条例》修订审议工作正逢物业管理基本法律整合的背景，既是挑战又是机遇，各项修改工作也更为谨慎。

　　为使新《条例》与上位法保持一致，对《条例》的修订草案作了以下修改：删除与国家条例相同条款，对相关条文进行合并精简，某些制度直接适用上位法；遵循《物权法》中业主共同管理精神，充实业主监督业主委员会工作内容；相关名称进行调整统一，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，突出物业服务企业服务主体地位，将“业主公约”修改为“管理规约”。

　　《条例》修订充分运用了特区立法权，对物业管理的很多问题作了突破性规定，比如说业主大会决议有效的投票权计算问题，选聘物业服务企业统一要求招投标，物业专项维修资金统一集中管理等。

　　多方措施推动新版条例贯彻实施

　　记者：新《条例》将于明年1月1日正式实施，市国土房产管理部门将采取哪些措施来推动新《条例》的贯彻实施？

　　张士明：新《条例》将于明年1月1日正式实施，我相信，新《条例》的实施必将更有效地维护广大业主的权益，进一步促进和谐社区建设，为深圳物业管理继续保持在全国的领跑地位发挥积极作用。目前，有关贯彻实施工作正在认真准备，主要有以下几项：

　　一是抓紧制定新《条例》配套文件。根据新《条例》规定，我局正着手制定或修改新《条例》罚款处罚实施标准、物业管理联席会议制度、物业管理招投标管理办法、物业服务收费办法、物业专项维修资金管理规定、物业服务标准以及有关示范文本等文件，以构建完善的物业管理政策法规体系。

　　二是广泛宣传。通过多种途径、多种方式，宣传新《条例》的立法精神和基本内容，让新《条例》真正走进业主的生活，落实到物业管理的各个层面，引导业主理性维权，倡导企业合法经营，实现政府依法行政。此外，在今年11月17日开展的深圳市第四届物业管理周，也将围绕宣传贯彻新《条例》开展系列活动，如举办物业管理知识竞赛、高峰论坛、专家讲座等，对新《条例》进行全方位的宣传。

　　三是全面培训。在培训方面，我们将重点面向市、区主管部门、街道办事处和社区工作站基层工作人员、业主委员会主任和委员以及物业服务企业从业人员，分级、分期培训，使其真正吃透、把握新《条例》的各项制度，牢固树立法律意识，做到依法办事、依法运作、依法经营。

　　作者：撰文：本报记者 冯杰 实习生 邓思敏 通讯员 虞海霞