深圳高层住宅物管收费或下调

　　住宅物业管理服务收费指导标准草案出台，今起征求社会意见　　

　　高层住宅物管收费或下调　　

　　本报讯　（记者／张玮　通讯员／彭丛林）“物管收费指导标准今后将改为'菜单式'，高层住宅的物管收费将下调，而多层住宅则将有所上升。”昨日，由深圳市物价局、市国土资源和房产管理局共同起草的《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》出台，并从今日起至本月20日公开征求社会意见。市物价部门透露，在吸收社会意见后，两局将再对方案作修改，正式的收费标准将于近期发布。

　　现行收费标准1997年制定

　　据市物价局价格处副处长袁方介绍，深圳现行的住宅物业管理服务收费指导标准是1997年制定发布的，但目前物业管理行业的发展发生了较大变化，有必要对现行标准进行调整。“一是随着物业管理收费的市场化改革导向、业主与物业管理企业协商定价机制的确立，对现行政府指导价的形式要调整；二是现行收费指导标准，存在结构性矛盾，主要体现在现行收费指导标准中高层住宅指导标准偏高、多层住宅指导标准偏低上。”

　　经业主大会同意，收费可高于指导标准

　　袁方表示，新的收费指导标准，一方面可以作为前期物业管理服务收费（指业主在购房初期还不能形成一个主体，即成立业委会时，由政府指导开发商确定一个价格，时间为两年）的政府指导价标准，“由于物业的特殊性，如果物业管理企业提供了本指导标注中最高服务等级未涵盖的服务内容、深度，收费标准需超出政府指导价标准的，需按程序报市物价局审核”；另一方面，已成立业主委员会的住宅物业，由于物管收费实行市场调节价，该管理收费指导标准将作为业主与物业管理企业协商制定收费标准时的参考。但经业主大会同意，其收费标准可高于或低于指导标准。

　　据了解，新收费标准方案是在去年市物业管理协会委托专业调查机构开展物业管理成本调查的基础上，经过有关部门多次座谈、论证和征求业主、物管企业代表意见后，逐步形成的。该征求意见稿将从今日起在市工商局红盾网上公示，市民可访问www.szaic.gov.cn　网站浏览全文，并可在本月20日前通过以下方式向市物价局反馈意见，电子邮件发往price@szaic.gov.cn　，传真为83070247。　　

　　政策解读　　

　　特点一??

　　收费指导标准改为“菜单式”　　

　　据介绍，深圳现行的收费指导标准是分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个类型分4个收费等级，每个等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物管服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格。但现在拟出台的方案将指导标准的形式由“综合式”改为了“菜单式”。

　　“所谓'菜单式'，是根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共同部位与共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护5个项目，每个服务项目分为5个收费等级（业主每项只能选择一个等级），每个收费等级对应收费指导标准和服务内容，这样业主与物管企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。”袁方解释说。

　　他表示，这一改变，主要是突出收费标准的“指导性”。“由于业主与物业管理企业在物管成本等方面存在严重的信息不对称性，政府制定不具约束性的指导标准，可有效指导业主与物业管理企业制定合理的价格。”据他介绍，“菜单式”指导标准不仅可以对成立了业主委员会的物业，给出了至少3125种收费标准的组合，而且五个项目的最高收费标准加总后的价格可作为前期物管收费的最高收费标准，具有政府指导价的作用。　　

　　特点二??

　　多层住宅收费标准或上调20－30％　　

　　“按照此次初步拟定的方案，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准为1.3元／平方米·月和0.6元／平方米·月，比现行标准分别上调30％和20％；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准为3.9元／平方米·月和1.9元／平方米·月，比现行标准分别下调13％和27％。”市国土资源和房产管理局有关人员表示，上调多层住宅物业的收费标准，是在对这些住宅进行成本核算和调查后得出的。

　　“事实上，上调多层住宅收费标准后，还不能满足这个成本要求，但考虑到与现行标准的衔接以及市民的承受能力，才拟定这一价格。”袁方表示，从总体上看，由于深圳的新楼盘多以高层住宅为主，因此全市物管收费是往下调整的。　　

　　特点三??

　　未成立业主大会小区暂可按原标准实施　　

　　对于新标准出台后，不同类型市民的物业管理费是否调整的问题，此次方案也作出了明确规定：

　　对于新政策出台后开始物业服务并收费的，物业服务收费标准应按新规定执行；新政策实施前，物业建设单位与物管企业已签订前期物业服务合同约定收费标准，且尚未到期的，物业服务收费标准仍按原合同执行，合同到期后按新政策规定执行。

　　而新政策实施时，尚未成立业主大会，且未签订前期物管合同约定收费标准、但经价格主管部门核定收费标准的，在业主大会与物管企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。原收费标准低于或高于新的指导标准的，经业主大会同意，可进行调整。据记者了解，目前全市尚有50％的小区未成立业委会。　　

　　链接　　

　　现行的“综合式”指导标准?△　　

　　分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个类型分四个收费等级（每个收费等级有收费指导标准和对应的服务内容），每个收费等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物业管理服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格，具体指导标准为：

　　多层住宅：一级1元／平方米·月、二级0.8元／平方米·月、三级0.65元／平方米·月、四级0.5元／平方米·月。

　　高层住宅：一级4.5元／平方米·月、二级3.8元／平方米·月、三级3.2元／平方米·月、四级2.6元／平方米·月。　　

　　新拟定的“菜单式”指导标准?△　　

　　将物业服务收费细分为综合管理、共同部位与共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护五个项目，每个服务项目分为五个收费等级，业主每项只能选择一个等级。这等于至少给出了3125种（5的5次方）收费标准的组合。