取消公摊面积有利于正本清源

　　■乔新生

　　广州市在全国率先公示我国《物权法》的配套法规——《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，其中明确规定今后小区共有建筑面积不进行分摊到户，取消了现有房产证上的公摊面积的做法。

　　我国《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专用部分以外的公用部分享有共有和共同管理的权利”，而目前房屋共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得的，即把共有面积分摊到户，这违背了《物权法》的精神。因此，广州市的这项改革澄清了我国建筑物区分所有权中长期悬而未决的问题，为保护所有权人的合法利益，减少建筑物区分所有权实施中产生的纠纷提供了科学的依据。

　　根据我国《物权法》的规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”从承担义务的角度来说，开发商在出售商品房的时候，往往将专有部分以外的共有部分分摊给业主，业主根据购买房屋面积的大小，分摊建筑物专用部分以外的共有部分。但是在享有权利的时候，业主不是按照分摊面积的大小享有权利，而是按照我国建筑物区分所有权管理规定，共同管理，并且按照我国《物权法》所规定的表决程序，通过业主大会行使自己的权利。这样一来，就出现了严重的权利义务不对称现象，那些购买房屋面积较大的业主，虽然在购买房屋时付出了更多的分摊费用，但无法更多地行使共有权。当然，不能不承认这种制度设计有效地防止了少数业主利用自己所拥有房屋面积较大，而将共有部分作为“私家花园”的现象出现。因为在决定物业管理事项的时候，不仅要考虑专有部分占建筑物总面积的比例，还要听取多数业主的意见，避免少数购买房屋大户擅自专权。

　　在我国《物权法》中虽然设专章规定了业主的建筑物区分所有权，但是对专有部分以外的共有权行使和管理并没有做出明确的规定，而《物业管理条例》则根据我国物权法的规定，做出了积极的调整，为管理专有部分以外的共有权提供了行政法规依据。

　　建筑物区分所有权是一种特殊的共有形式。从义务的分配上来看，它似乎是按份共有，但是从权利的行使来看，却是一种典型的共同共有，未经全体同意，或者未按照业主大会的表决程序做出决定，任何业主都不得擅自处分专有部分以外的共有权。这是一种将资金表决与民主表决结合在一起的特殊共有权行使方式。这样做既可以维护少数专有部分所有权人的利益，又可以考虑到建筑小区内多数人的普遍需求。

　　因此，建筑物区分所有权中特有的制度设计，更显示出现代社会国家更加重视财产使用制度。在充分尊重个人所有权的基础上，对于涉及到两人以上的共有权利，立法的着眼点在于完善财产的使用规则，通过建立科学的表决机制，更加充分地利用共有空间，在建筑物区分所有权制度的引导下，更加科学地使用建筑小区内的共有部分，充分利用集体的智慧营造和谐的氛围，发挥财产的效用，造福于小区内的全体业主。

　　在这样的制度设计下，进行专有部分之外共有部分分摊出售的做法就显得不近情理。开发商应该将建筑小区内的所有建筑成本计算在内，然后根据专有部分的实际面积计算房屋出售价格。那些购买多套房屋或者购买房屋面积较大的业主，事实上已经在购买房屋时缴纳了专有部分以外共有部分行使共有权所需费用。尽管在实际生活中，他们不可能比别人更多地占用绿地面积，或者不可能比别人更多地使用共有部分。但是，由于其购买的房屋面积较大，或者购买了多套房屋，所以，在现实生活中他们仍然存在着多使用共有部分的可能性，在享有共有权时，他们可以通过参加业主大会，充分行使自己的表决权，妥善处分自己的权利。

　　当前我国建筑物区分所有权行使中存在的问题，主要是因为行政机关越位，少数物业管理公司错位，使得业主大会工作不到位，少数业主篡位。建筑物区分所有权关系是一种典型的民事关系，行政机关不应该介入，更不应该鼓励居民委员会或者其他城市社区自治组织介入解决财产所有权纠纷。

　　总而言之，我国建筑物区分所有权制度不仅解决了现代住宅小区个人所有权的行使问题，还解决了住宅小区内共有权的行使问题，为共有权人行使自己的权利提供了基本原则和表决程序，初步确定了共有权人之间的权利义务关系。而广州市关于房屋测绘的具体意见，则从源头上解决了建筑物区分所有权的性质问题，为业主行使自己的所有权提供了最合理的制度依据。相信今后全国各地会逐渐推广这一做法，从而使我国建筑物区分所有权制度设计更加科学，建筑物区分所有权人之间的关系更加和谐。

　　（作者为中南财经政法大学社会发展研究中心主任）