高档物业需要综合资产服务

　　在未来十年内，我们将体验到房地产市场、特别是商业地产市场正进入投资的新纪元。

　　“单一所有权”呼唤综合资产服务

　　本地开发商正通过更成熟的方式来筹集建筑资金、获取现金流——保留现有的不动产。

　　过去在中国内地，以下例子不胜枚举：对A大楼的每一个单元招售，实行“分散业权”获得短期回报，用以支付同一开发项目中B大楼的施工费用。

　　分散业权是一次性盈利模式，经证明是写字楼和商铺开发贬值的根源。跨国公司客户在尽职调查过程中甚至不会考虑实行分层所有权制的物业。越来越多的本地开发商积累了经验，理解对其主要开发项目实行“单一所有权”制、而不是“分散业权”制的好处。

　　另一方面，外国投资者的房地产交易越来越受政府管制。在紧缩的政策下，外国投资者采取的策略从过去“买和卖”的交易模式转变为中长期投资、拥有模式。

　　上述变化意味着开发商和投资者正在形成对资产管理质量的需求，这给当前物业管理行业带来了挑战，但同时也带来了机遇。

　　目前在中国内地市场，由于缺乏运用综合资产服务模式保持物业价值的经验和知识，成百上千的建筑因管理不善而大大降低了楼盘的生命周期。追求可持续发展和价值提升的房地产投资市场不能承受传统物业管理模式对投资回报的损害。

　　相反，全方位保持物业价值的综合资产服务模式却有着强劲的市场需求。

　　资产管理模式试水香港

　　传统的安保措施将配以全方位的风险评估、战略规划、危机管理以及训练有素的保安专员；日常的清洁工作将增加到专业的建筑装饰维护、家政服务、后勤计划和执行、环境政策以及针对传染病毒发作的卫生管理。建筑维护不再单单针对突发性的服务，而要辅以全面的预防性保养计划、持续的健康和安全风险评估，以及精打细算的支持设备持续升级和改善的资本开支；客户服务不仅是要接待员坐在大厅里，而且是要提供一站式的礼宾服务、一体化的接待方案，以及介绍饱含人情味和个性化服务的租户关系计划；物业管理处将运用全面的财务管理软件平台增加租赁管理和资本调回服务。

　　传统上人们只是将物业管理看作物业竣工后的附属功能，但是资产管理模式促使开发商和投资者加入房地产投资俱乐部。资产管理将构成基础平台，从支持开发商和投资者进行最初的技术尽职调查和评估，到整合其他房地产解决方案如融资、交易、项目管理、租赁和营销及预管理咨询。

　　资产管理模式在香港国际金融中心二期中被证明极为成功。

　　这栋高420米的建筑目前是香港的最高楼，总建筑面积19万平方米，在2003年投放到写字楼租赁市场时，平均租金不到每月每平方米300元港币，空置率高达两位数字。

　　2007年4月，国际金融中心二期的平均租金为每月每平方米1000元港币，创历史纪录的最高租金为每月每平方米1500元港币，入驻率为100％。国际金融中心二期被视为全球管理最完善的建筑之一，因其在同行中率先推出综合资产服务而享有声誉。

　　不是“越便宜越好”

　　我们不能削弱高品质资产服务的影响力。

　　当客户或潜在租户为建立区域总部而评估你和竞争对手所提供的选择时，当资产服务的质量不能用以区分产品时，一般人们会自然而然地特别关注租金价格，而这通常导致价格战。

　　有一个普遍的误解：降低管理费用意味着提高房地产投资的市场能力。这种错误观念促使许多传统管理公司以消极的方式管理，如永久性关闭大楼前的夜景照明、取消必要的设备以及放弃所有的维护与修理。事实上在大多数国际城市，跨国公司客户承担的管理费用平均为月租金的10％～15％。开发商和投资者将会明白市场能力与高品质的资产服务和衡工量值息息相关，而不是“越便宜越好”。

　　在豪华车市场中，人们愿意支付几倍的价格购买奔驰、宝马、保时捷或法拉利，而且在购买这些汽车时毫无讨价还价之意。这些购买行为通常不是出于一时冲动，而是出自一种信念：个人身份、安全性、可靠性、售后服务和价值保持。这些就是所谓的衡工量值的一部分。我相信这是有效的参考：只有拥有高质量的资产服务，投资者才能够保持物业价值。