别墅私搭乱建埋安全隐患 行使物权不能随心所欲

　　回访今年的新建别墅小区，不难看到的是地还是那块地可房已不再是原来的房了———改建，甚至翻建在很多别墅小区已经见怪不怪了。一些别墅业主认为“我的地盘我做主”，随意改造建筑结构和环境，侵占公共空间，仿佛已经成为时下的某种“潮流”。在互相攀比下大兴土木，花样百出，某些别墅区私建行为严重失控，社区原有的环境和居住状态被改得面目全非，给其他业主的正常生活造成了极大困扰。

　　“放任自流，听之任之显然是让人无法接受的，可目前以法律手段进行约束，却往往面临着执行难的问题，怎样的手段能有效制约私搭乱建，这是从开发商到物业公司和业主共同的困惑。”某开发商无奈地表示。

　　别墅私搭乱建，最终受害的又会是谁？

　　案例回放

　　案例一：2006年6月，某著名主持人住在京北某别墅小区，因装修时私建二层阳光房，与小区物业公司连续发生冲突。该主持人的装修施工队与物业保安大打出手，先后导致4名小区物业员工受伤住院。后小区物业将其告上法庭，要求该主持人将私自改造部分恢复原貌。据悉，北京市朝阳法院近日一审判决该主持人拆除阳光房，将擅自搭建和拆改部分恢复原状。

　　案例二：北京某别墅一位业主出差回家后发现，自家窗前竟冒出了个12米高楼，遮住了阳光。据了解，该楼是小区业主私自改扩建而成。小区开发商表示，该建筑在未征得开发商和物业意见的情况下私自搭建，并且多次劝阻无效。由于该行为严重损害了全体业主的利益，开发商决定牵头维权，坚决要求拆除违章建筑。

　　案例三：位于西四环四季青桥附近的某别墅区，近日由物业和部分业主联合发起“拯救我们的家园”整治违章搭建行动。该小区由于长期缺乏有效制约管理，一半以上的业主私自改扩建自家房屋现象极其严重。在退台上加盖阳光房，占用公共绿地现象非常普遍。更有甚者，甚至将原有房屋除主框架外全部拆除，以原有房屋面积的数倍乃至10倍重新“盖房”；颇有创造性和艺术感地建造出古典风格亭台楼阁或罗马式城堡建筑，种种大胆“构思”令人瞠目结舌。违章业主与物业之间摩擦不断，一直无法有效解决矛盾。

　　群起效尤损害公共利益守法业主怨气大

　　对于违法搭建，很多业主认为自己买下了别墅，就对别墅及附送的花园拥有绝对的处置权，可以随意进行改造。但事实上住户只享有花园的使用权，并不能随意对花园内的建筑或环境进行随意改造。以位于西四环的WEHOUSE社区为例，该项目于2006年交付使用，共有100余套联排及独栋别墅，到2007年11月为止，该小区已有50％以上私自动工，其中30多座加建严重。

　　该小区一位业主表示，这里的私搭乱建现象“已经到了失控的地步”。经常有小楼外搭着脚手架，竖立起遮挡视线的围挡，沙子和建材堆满草坪，再加上施工产生的噪音，打破了小区的安静与和谐。“比如我家楼后那家，东南西北四个方向都加盖了，包括新建的车库和地下室，加建面积有300多平方米。现在，他家与我家之间的楼间距减少了3米多，新建部分还挡住了我家的采光和视野，给我和家人的正常生活带来很大不便。”该业主气愤地说。

　　缺乏有效执法权物业公司无可奈何

　　对此，小区物业也颇为无奈，物业公司吴经理告诉记者：“我们的业主在装修之前，施工单位负责人必须与物业签一份《装修施工管理合同》。其中规定，装修不得对原结构任何部位进行任何形式的改造、改建施工。而业主有责任督促施工单位履行合同条款。但很多业主仍私搭乱建，物业多次进行过书面和口头的制止，甚至申请过法院仲裁并胜诉，但效果不大。”

　　他同时表示，虽然物业公司对业主的违法行为进行过劝阻，但由于没有执法权，对态度强硬的业主也无可奈何，这种情况在很多别墅区都相当普遍。

　　专家意见

　　私搭乱建隐患大将导致社区整体品位降低

　　针对这一社会现象，记者采访了国家一级注册建筑师，欧安地建筑设计事务所董事总经理李颖悟。李颖悟从建筑学角度及园林规划方面提出了自己的看法，他指出私搭乱建从建筑技术层面上的潜在危害主要有两点：

　　一是建筑结构中存在隐患。因为结构设计是经过详细的荷载计算前提下设计其承载力的，而业主自己的加建往往是没有经过结构工程师在原有结构图纸条件下的审核，如果超过荷载过多，虽然可能不会立即发生，但久而久之就会出现楼板或墙体裂变甚至倒塌的情况发生。二是电的隐患，除了用电等超负荷出现供电不足外，往往私建的部分在电路的安装上施工不规范，容易出现短路并引发火灾。

　　李颖悟说，住过别墅的人都会有深刻体会，别墅区公共区域的景观环境对居住者的影响很直接。私自搭建有三个方面的不良影响：一是提高了居住区的容积率。居住容积率是一个从建筑密集程度角度评价居住区品质的指数，容积率的提高会影响居住小区的室外舒适感。二是私自搭建往往没有经过专业建筑师设计，加建部分与整个小区的建筑风格不协调，破坏整个小区的视觉美感。三是有些地面的加建会降低整个小区的绿化率。

　　损人利己得不偿失改造别墅应接受专业指导

　　“一个具有完美法规体制并且人人遵守的社会才能够实现公众利益和个人利益的双赢。如果每个人只贪图个人利益，破坏大众的利益，最终每个人的利益都会受损，是缺乏智慧的短视之举。开车的人都有体会，如果大家都遵守交通法规，道路才能通畅。如果每个人都为了自己，交通势必一片混乱，最终大家都堵在那里，速度反而更慢。同理，一个原本很有品质的别墅区，如果每家都为了自家的使用建筑面积增加而私搭乱建，小区的低密度舒适感遭到破坏，建筑风格一片混乱，绿地减少，小区的环境品质降低，高端的人群必然离开，这个别墅区只会走向整体贬值的没落趋势。最终势必导致每个私建者为图局部的自身利益而使自己的长远利益受损。这种现象已在国外发生过，应引起大家的三思。”李颖悟说。

　　同时他也认为，别墅与公寓相比的一个特点是它自身确有可改造的灵活性，在美国，别墅的改造均要经过专业建筑师的设计，并要经过管理部门审批方可进行。

　　律师观点

　　分清所有权和使用权差别行使物权不能随心所欲

　　泰和泰（北京）律师事务所黄艳律师从法律角度，对私搭乱建现象进行了剖析：业主购买联排或独栋别墅，通常就所购房屋会取得房屋所有权证，由此也一并取得房屋所占土地的土地使用权，另就院落土地，有的业主已取得土地使用权证，有的可能未取得，但即使未取得的，通常买房时开发商是将围栏内院落一并卖给业主的。由此，业主认为既然所购房屋和院落属于自己所有，自己就有完全、自由的处分权，因此出现了别墅业主在院落范围内加盖房屋、大面积改造房屋或甚至推倒原房屋重盖的情况。

　　对此，黄艳律师认为：一方面业主对合法拥有的房屋所有权和土地使用权享有相应物权，业主有权在法律范围内进行使用和处分，也有权排除开发商或他人的侵害，这一点随《物权法》的颁布实施已比较深入人心。但另一方面，业主行使物权不是也不可能是随心所欲任意为之的，任何权利的行使都应当是在法律许可范围内的。比如加盖房屋，首先要受到土地使用权性质的约束，不是所有的土地使用权都可以用于修建房屋；其次，修建房屋需要取得规划、建设部门的批准，否则是违法建筑应予以拆除。改造房屋如涉及房屋主体及安全性等问题，也是需要设计、审批等手续。有关管理部门也应建立健全对应别墅增改建这方面的方便可行的报建审批程序，从法规上约束一己利益出发的短视者，以确保大多数别墅居住者享有应有的生活品质。

　　“建筑是有统一规划的，只有符合法定手续的建筑物才受法律保护。总之，权利的行使不是任意的，如果超出法律范围，其将损害他人和社会公共利益，最终个人利益也会受到损害。”黄艳说。