北京：物业服务合同经营共用部位需征得业主书面同意

　　和《前期物业服务合同相比》，后期《物业服务合同》在物业服务事项、物业服务标准、收费方式等规定上都相同，不同的是，《物业服务合同》有关物业交接、共有部位经营收益及分配、双方的权利义务以及合同终止等规定。

　　■业主选聘物业服务企业

　　按《物业服务合同》示范文本的规定，物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同涉及的相关义务。

　　■物业交接时点前责任由原物业企业承担

　　按照《物业服务合同》示范文本的规定，甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新的乙方承担。

　　同时，原物业服务企业应在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业公用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域移交给乙方，由乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并签字确认。

　　■共有部分经营收益可充抵下一年度物业费

　　按示范合同规定，物业企业经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。

　　同时，需要明确的是，乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按下列三种方式中的一种使用：抵减下一年度物业服务费，分摊到户，或者用于小区更新改造，或者业主大会表决。

　　■“暂时”服务不超过三个月

　　合同期满前一方决定不再续约的，应当提前三个月告知对方。如甲方未提前三个月将续聘或解聘的意见通知乙方的，应视为合同自动延续一年。合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，原企业应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。

　　除上述内容外，合同中还明确了双方各自的权利、义务和违约责任。