北京：前期物业服务合同收费实行包干制或酬金制

　　■开发商选聘前期物业服务企业

　　按照《北京市前期物业服务合同》示范文本的说明，前期物业服务，是指开发建设单位通过选聘物业服务企业，由双方按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，作为附件构成本合同的一部分。

　　本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及的相关义务。

　　■前期物业服务期限不得低于2年

　　前期物业服务合同示范文本规定，前期物业服务标准不得低于基本等级规范要求，合同期限则最低不低于2年，最多3年。合同期满后，未出现合同约定的解除和中止情形的，应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。

　　■按约定收取装修押金和服务费

　　前期物业服务合同明确，物业企业按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或物业使用人申请装修时，物业企业应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金以及按1个月物业服务费或者2个月物业服务费的标准收取装修服务费，除此之外不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等任何与装修有关的费用。

　　■前期物业服务收费可用“包干制”或“酬金制”

　　按示范合同规定，前期物业服务收费有两种选择，包干制或者酬金制。具体而言，包干制是指物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准双方按多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业等不同建筑形式分别按月按每平方米约定。需要强调的是，实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

　　酬金制是指物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准双方也是按多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业等不同建筑形式分别按月按每平方米约定。需要强调的是，按酬金制缴收费的，物业服务资金为交纳的业主所有，由乙方代管。

　　■竣工未售出房屋或者延期交房开发商交纳物业费

　　按示范文本规定，前期物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主按季度或者半年预付物业服务费。入住后按季度或者半年或者一年交纳，具体交纳时间按合同约定。需要明确的是，物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方应按前款规定交纳物业服务费。

　　乙方应业主要求对房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。

　　■物业公司不得变相限制业主购买“水、电”

　　物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

　　■物业公司不得擅自占用小区共有部位

　　前期物业合同明确，开发商委托物业公司管理的房屋、设施设备，开发商应当提供相应工程验收资料，并按规定承担保修责任。同时也明确，物业公司不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。