选对房贷产品比提前还贷更奏效

　　先来看一个例子，如果购买一套100万元的房产，假设公积金贷款20万元，商业贷款40万元。以等额本息还款法，如果按照去年4月28日后贷款下限5.51％计算，还款总额为674000.17元，支付利息款274000.17元，月均还款2808.33元。若按照今年3月18日利率下限6.04%计算，还款总额为689990.97元，支付利息款289990.97元，每月还款2874.96元。可见，尽管此次贷款利率只上调了27个基点，可是借款人的还款总额一下子增加了16000元左右。目前市场对加息的预期仍然强烈，所以借款人支付的利息款还有可能进一步增加。

　　如果你已经使用了商贷无法转换成公积金贷款，同时又不甘心在一次次加息后多支付上万元的贷款利息，那么一条便捷的方式就是年底前尽量提前还贷来节省部分利息支出。

　　来自银行的数据显示，不少借款人将目光投向了提前还贷：本月起各家银行房贷中心提前还贷的申请开始增多。但借款人提前还贷可能会遭遇银行设置的几道门槛。

　　“各家银行都有条不成文的规定，借款人开始还贷至少半年以上，银行才会受理他的提前还贷申请。否则银行得不偿失。”某股份制商业银行的工作人员告诉记者。

　　某银行的房贷合同上关于“提前还款”是这样规定的：借款人提前偿还全部或部分贷款的，应于拟定提前还款日前15天向贷款人提交书面通知。从字面上理解，银行15天左右就能受理提前还贷申请。但各家银行在实际操作中远非如此，有的银行通知客户“五一节后再来办理”，有的银行给出的答复是“3个月后”。对于那些对其他投资不感兴趣的客户来说，准备提前还贷的钱只有存在银行里，获得较低的利息。而在等待的3个月时间内，每月仍然要支付房贷利息给银行，实在是不划算。

　　此外，有的银行还规定，如贷款一年内提前还款，将要交纳违约金，该行收取违约金的标准是提前还款金额的1.5%；有的银行规定在两年内申请提前还款，客户要额外缴纳一个月的利息给银行。

　　理财专家指出，在贷款购房前选择合适的房贷产品比提前还贷更有效。某城市商业银行的工作人员告诉记者，尽管各类贷款花样翻新，但公积金贷款仍是最优之选。有些地产商联合银行打出各种各样的贷款产品，甚至采用降低房价作为购房人全部使用商贷购房的补偿。在这种诱惑下，许多买房人放弃了手续相对繁琐的公积金贷款方式。然而，当银行贷款利率一再提高之后才发现，公积金贷款利率与商贷利率已经相差甚远。