深发展银行气球贷：真省息还是假省息？

　　面对央行加息的压力，各家银行纷纷推出不同的房贷产品，以解购房人的房贷之急。对深圳发展银行推出的“气球贷”，市场上出现了不同的争议。有人说“气球贷”是现在市面上最省息的房贷产品，因为它比普通贷款节省了近10%的利息支出，也有人认为“气球贷”并不比其它产品省息，只是偷换概念而已。那么，深发展的这款“气球贷”到底是真省息还是假省息？

　　如何实现利率低

　　由于我们国家还没有实行利率市场化，人民银行规定贷款利率最多能在基准利率基础上下浮15%。而现在的住房按揭贷款，实际上各银行都下浮到底了。由于政策的限制，即使银行想给客户更优惠的利率，也很难做到。所以，实际上在“气球贷”之前，还没有哪家银行开发的省息产品是因为“利率低”带来的。

　　“气球贷”的设计存在一种“低利率”省息的机会。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期“气球贷”，从而适用于中短期贷款的低利率，实现轻松省息。

　　譬如，借款人要借一笔金额为50万的15年期按揭贷款。他可以在深发展办一笔5年期的气球贷(按照15年期计算月供)，然后通过连续两次的再融资，实际上还是贷款15年。但是通过这样的转换，贷款利率降低了，本来15年期贷款最优惠利率是6.0435%，现在5年期气球贷就可以达到5.7375%了(见表1)。

　　由“还得快”节省的贷款利息，实际上是客户自己为自己省息。而由“利率低”节省的贷款利息，却是实实在在的银行让利，是银行为客户省息。

　　同时，“气球贷”也允许提前还款。客户可以在享受“低利率”带来的利息节省的同时，享受“还得快”带来的利息节省。

　　气球贷，到底适合谁？

　　“气球贷”推出后，有些人认为是市场现行最省息的房贷产品，也有业内人士认为“气球贷”并不适合所有房贷客户，而只适合一定群体，尤其不适合资金比较紧张的客户，并提示客户不可盲目追逐房贷新产品。众说纷纭，莫衷一是，那么“气球贷”到底适合谁？

　　如果客户不愿或不能承担普通中短期贷款的高月供，又希望能够节省贷款利息，“气球贷”则是他们惟一的选择。

　　深发展宣称，气球贷的目标客户是计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户。

　　1.计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房，卖房的时候自然就会把剩余贷款还掉；

　　2.预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加，他们会在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金。但由于当前收入较低，不足以承担高月供；

　　3.收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；

　　4.计划在中短期将贷款转往它行的客户，现在市场上房贷产品层出不穷，利率市场化也是大势所趋，客户可能会发现其它行有更适合的产品或更优惠的利率，从而计划未来将房贷转到其它银行。

　　由于气球贷可以续短为长，计划长期持有贷款的客户，也可以办理气球贷。譬如借款人可以连续做两个5年期的气球贷，实际贷款期限还是10年。不增加还款压力，降低了贷款利息。

　　气球贷，不适合谁？

　　能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理气球贷。如果客户本来要求贷款的期限就短，那么他办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。

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