频频加息 工薪阶层房贷如何理财？

　　加息后公积金贷款暂现利率倒挂 　　

　　今年以来，货币调控政策频出，央行分别于3月18日、5月19日、7月21日三次调高个人住房贷款基准利率。在频频加息的趋势中，工薪阶层房贷一族如何才能轻松理财，缓解个人还款压力，银行理财人士为此指点迷津。

　　【稳健型】

　　商业贷款提前还款省息数万

　　本月初，业内研究报告纷纷预计，今年第三季度CPI很可能再创新高，业内认为央行很可能再次加息。虽然每次调整的幅度不大，但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是比较可观的。

　　经计算记者发现，目前，五年以上个人住房贷款基准利率为7.38％，较年初上升了0.54个百分点，累计升幅近8％。以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15％优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。

　　由此银行理财人士分析说，“一旦贷款总是要付出利息，一旦加息就必须多支付利息。因此，减少利息支出的最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金，以及尽力缩短贷款期限。目前，工薪阶层购房者通常采用提前还款，而忽略了努力减少贷款期限，如果既提前还款又减少贷款期限，双管齐下就更省利息。”

　　比如，工薪阶层的朱先生2005年8月购房，还剩贷款本金60万元，贷期还剩18年左右。原先每月还款4963元，共计应付利息为47.2万元左右。由于频频加息，现在打算每月增加还款额。首先采用第一种方法，月供增加，同时尽力缩短还款期限，争取在12年内还清贷款。

　　加息后，按照7.38%的年贷款利息计算，现在每月还款增加至6292元，如此12年后，共计需要支付利息为30.6万元左右。可以发现，共计可以节省利息16.6万元。对比的是，采用第二种方法，增加一定的月供，但是不极力缩短还款期限，仅仅计划在15年内还清贷款，那么每月需要还款5521元，15年后共计需要支付39.4万元的利息费用，则仅节省7.8万元左右的利息。由此可见，仅仅继续拖延了3年再还清贷款，就需要多支付8.8万元高昂的利息。

　　【挑战型】

　　还款理财两不误捕捉投资机会

　　提前还款是减轻房贷还款压力的有效途径之一，但是与此同时，贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的机会。那么有没有两全其美的方法，既能提前还贷减少房贷利息支出，又不会失去该笔资金流动性？

　　据了解，目前部分银行提供了这种可能。比如中行的“贷活两便”就能起到这样的作用。房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”即可。“该账户存款余额超过协议约定的金额以上的部分，将被视作提前还贷，达到减少贷款利息支出的目的。如果客户对这笔资金有更好的资金投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。”

　　据介绍，“如此，可以最大限度地保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力，同时还可以一定程度地降低还贷利息支出。”

　　比如，李先生在银行申请了一笔40万元人民币的住房按揭贷款，并申请了“贷活两便”。某天，他将30万元临时闲置资金存入房贷理财账户，银行将按照协议约定的相应比例计提13.5万元视作提前还贷，剩余16.5万元按活期存款计息，这样提前还贷的13.5万元每日少支出的利息，加上16.5万元活期存款每日的收益，其总和为27.23元。如此，临时提前还贷一个月，则可相应节省约600元的月供。而一旦有更好的投资方向，李先生可随时支取30万元闲置资金，用于投资收益更高的股票或者基金。

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