量身打造房贷还款方法

　　“还房贷”已成为不少人生活中的一件大事。针对借款人收入情况不同，银行推出不同的房贷方法，因此，房贷怎么还更合算，成了“房贷一族”关心的话题。建行上海分行的房贷专家指出，每种还款方法都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方法归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同的还款方法总利息是不同的。

　　到底哪一种方法适合您呢？建行上海分行的房贷专家介绍了五种主要还贷方法，供您“对号入座”。

　　还款方法之一：等额本息还款法适合收入稳定的群体

　　据了解，国内银行目前办理得最多的还款方法就是等额本息还款法。这种还款方法就是按照按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举例来说，假设需向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为33万元，其中支付利息款金额为13万元。

　　“以等额本息还款方法还房贷，借款人每月承担相同的款项，也方便安排收支。等额本息还款方法尤其适合收入处于稳定状态，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大的人群。”建行上海普陀支行副行长邹宇红说。

　　还款方法之二：等额本金还款法适合目前收入较高的人群

　　这是一种比较常用的还贷方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方法将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万元。

　　使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还款时，每月负担比等额本息要重。随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方法相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。

　　“如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个理想的选择。”建行上海安远路支行行长于洁静说。

　　还款方法之三：按期付息还本法适合房产投资客

　　它是借款人通过与银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位，即自主决定按月度、季度或年度等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。借款人经过与银行协商本金归还计划，每次本金还款不少于一万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或季度归还。

　　举例来说，20万元贷款，10年期限，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月或季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还六个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。按期付息还本方法适用于收入不稳定人群，如个体经营者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房可以一次性付款的人仍选择按揭。

　　还款方法之四：等额递增(减)法具有灵活性强特点

　　等额递增还款方法和等额递减还款方法，是指借款人在办住房商业贷款时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度，在初始时期，按固定额度还款，此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款。其中，间隔期最少为一个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方法等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额递增或者等额递减。

　　以贷款10万元，期限10年为例，如果选择等额递增还款，假如把10年时间分成等分的五个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。反之则是等额递减计算法。

　　等额递增方法适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加收入的人群。

　　还款方法之五：固定利率还款法进入加息周期较合算

　　这是一种新出台的房贷利率产品。目前国内已有多家银行推出这一还贷方法，具体做法稍有不同。根据期限分为三类：分别为一至5年、一至10年、10年至20年，各档次产品的具体利率为5.94%和6.18%等。不过，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，具体利率会稍高一些。可将一笔借款分为两部分，部分选择浮动利率，部分选择固定利率，并根据自己的收入变化情况选择具体还款方法，可以说，这也是一种组合还贷法。

　　今年我国开始执行新的基准利率6.12%，大多数人可享受5.51%的优惠利率。借款人与银行签订的房贷合同也就是5.51%的浮动利率，央行每一次加息，借款人的月供款就要有相应增加。

　　而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　以贷款50万元，期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就定为6.12%，十年下来，实行固定利率可以节省31300元。这样的好处是，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。

　　当然，固定利率有利有弊，由于固定利率高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率是不划算的。而对于有升息预期的投资者，比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观形势发展，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%，而且在这个比较高的阶段将持续较长时间，那就适合选择固定利率。