理财专家：房贷利率上行三大对策

　　2007年1月1日开始，对去年4月、8月两次提高贷款利率前没有不良记录的老客户，我国个人住房按揭贷款开始按照新的利率执行。其中如果5年以上贷款利率原来执行的是基准利率的九折即5.751%，利率上调后各大银行一般都执行现行基准利率的八五折，即5.814%。

　　虽说上涨幅度不大，然而对大部分为住房还贷精打细算的普通老百姓来说，0.063个百分点足以成为压死骆驼的最后一根稻草。选择怎样的还款方式，最大限度地实现“省钱”又“减负”，银行房贷部门专家为承受能力及需求不同的客户提出有针对性的解决方案。

　　A类人群

　　收入稳定，具一定经济实力，有提前还款预期

　　对策：首选等额本息还款

　　专家认为，A类人群是目前房贷的主力人群，工薪阶层、公务员及部分都市白领。在还款方式及组合的选择上以利息支付优先为原则，因此主流的还款方式还是等额本息。

　　贷款人由于资金短缺，通常偏向于选择期限长、每期还款少的借贷方式。等额本息还款法每期还款数额相等，相比等额本金法还款压力较轻。而后者在还款方式上每期还款数额均不同，前期还款压力较重，后期较轻，其中每期归还的本金数额相等。

　　据介绍，等额本息还款法与等额本金还款法适用人群不完全相同。如果贷款人前期收入稳定且能承受较大还款压力，不妨选择等额本金还款，从归还本息总额上来说可节省部分利息支出。如果贷款人资金来源不够充裕，则建议采取等额本息还款法，自主掌控资金流向，有闲余资金时可配以提前还款。

　　在房贷利率上升的情况下，贷款周期越长的等额本息还款比等额本金还款将产生更多利息。“因此对利息支出较为厌恶的客户可考虑提前还款，或转换还款方式。”如果客户有长期升息预期，也可考虑固定利率房贷或混合利率房贷。

　　但要注意的是，由于固息房贷的利率高于现行利率，所以对于打算提前还贷的客户并不适用。

　　B类人群

　　收入不很稳定，有提前还款预期

　　对策：等额本息还款＋提前还贷

　　B类人群多存在于小企业主、个体经营者等自雇人士和中高收入的白领人士等。专家建议采用“等额本息还款+提前还款”或“双周供”的还款方式。

　　所谓“双周供”，是将还款方式由原来的每月一次改变为每两周一次，每次还款额为原月供的一半。专家指出，采取“双周供”的客户由于增加了还款频率，总还款期缩短，在加快贷款本金减少的同时，也相应减少了“月供”时的贷款利息。但是还款频率加大同时也加大了还款压力。

　　以贷款100万元期限为30年（360个月）的房贷为例，如果利率为5.814%，在基本未改变每月还款额的前提下，将节省23.67万的利息支出，占到目前还款方式产生利息总额的21.22%。

　　而如果选择的是“等额本息还款+提前还款”，则还款要提前通知放贷银行，且部分银行将收取一定手续费。

　　C类人群

　　月度收支不稳定，可能出现负现金流入

　　对策：双周供＋随借随还

　　此类人群以自由职业者、自雇人士、炒股人士居多，属房贷客户的少数人群。对此类客户，专家建议采取的是双周供、循环贷、存抵贷、随借随还等新型还款方式。既不增加月还款压力，又能节省利息支出，同时保持资金的流动性。

　　所谓“循环贷”，是指个人住房循环授信，即一次性办理循环额度之后，可以随时借款。当客户有闲置资金短期不用时，可以选择提前还贷节省利息。当需要资金时，又可再次贷款。

　　以价值100万元的物业房贷为例，如果客户向银行贷款60万元人民币，未来又可能有投资、消费等资金需求的情况下，专家建议可采用“双周供”产品置换60万元的贷款，同时申办在一定年限内不超过60万元的“循环贷”额度。既能节省最高可达20％的利息支出，又能满足客户未来的资金需求。

　　而“存抵贷”业务，则是指房贷客户将闲置资金存放在约定的活期账户上，超过5万元时银行将按照一定比例将其视作提前还贷，由此节省的贷款利息作为理财收益返还至活期账户。操作过程中没有资金划拨，客户资金仍然存放在活期账户上。客户需要资金周转时，仍可自由调动。

　　以贷款余额为67.75万元，利率为6.84%的房贷为例。如果客户在放贷银行的活期账户有100万元闲置资金，那么办理“存抵贷”业务之后，客户每天可获得133元的理财收益，超过当天128元的房贷利息。

　　“存抵贷”业务作为一种配合房贷的理财业务，能够在不影响资金流动性的前提下最大限度的提高资金利用率、减少贷款利息支出，但是其针对性及对客户资金存放要求也较高。

　　不同房贷还款方式比较

　　等额本息还款 等额本金还款 等额本息双周供

　　原始本金 50万 50万 50万

　　贷款年利率 5.814% 5.814% 5.814%

　　贷款周期 30年 30年 24年6个月

　　支付频率 每月支付一次 每月支付一次 每两周支付一次

　　每月支付金额 ￥293.82 (月) --- ￥146.78 (4周)

　　利息累计 ￥55776.08 ￥43726.13 ￥43940.06

　　还款期数 360期 360期 640期

　　节省利息 --- ￥12049.95 ￥11836.02

　　节省天数 --- 0天 2007天

　　数据来源：深圳发展银行上海分行