货币调控政策频出 市民房贷减压各有奇招

　　今年以来，货币调控政策频出，央行分别于3月18日、5月19日、7月21日三次调高个人住房贷款基准利率。虽然每次调整的幅度不大，但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是比较可观的。

　　目前，五年以上个人住房贷款基准利率为7.38％，较年初上升了0.54个百分点，累计升幅近8％。以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15％优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。加息渐频，除提前还贷外，新、老贷款客户还可采取其它什么方法减轻房贷压力呢？

　　已贷款者：“临时”提前还贷

　　提前归还部分贷款是减轻房贷还款压力的有效途径，但贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的可能。那么有没有两全其美的方法，既能提前还贷减少房贷利息支出，又不会失去该笔资金流动性？据悉，中国银行推出的“贷活两便”能起到这样的作用。该产品的核心是“个人房贷理财账户”，它主要针对那些手中有一定闲钱，既想用这笔钱提前还贷减少利息支出，又不想因此而失去投资获益机会的房贷客户。只要这些房贷客户将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如该账户存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷，达到减少贷款利息支出的目的；该账户本身又具有活期账户的所有功能，如果客户对这笔资金有更好的投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。“贷活两便”最大的特点在于保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力，降低还贷综合支出。

　　比如客户李先生在市中行成功申请了一笔40万元人民币的住房按揭贷款，并申请了“贷活两便”。某天，他将30万元临时闲置资金存入房贷理财账户，中行按照相应比例计提13.5万元视作提前还贷，剩余16.5万元按活期存款计息，这样提前还贷的13.5万元每日少支出的利息加上16.5万元活期存款每日的收益总和为27.23元（即每日可实际少支出20.48元）。临时提前还贷一个月，则可相应节省约600元的月供，一旦有更好的投资方向，李先生可随时支取30万元闲置资金用于投资收益更高的股票或者基金。

　　将贷款者：“固定利率贷款”

　　准备贷款买房的市民可考虑尝试银行的“固定利率”房贷，浮动的贷款利率每年都可能有变化，而固定利率房贷可将3年或5年内的利率固定在一个较低水平上，这也是当前人民币处于升息通道中较为理想的贷款策略。

　　以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例。先看浮动利率，按照当前的7.38％（5年期以上）的利率水平，在银行给予优惠15％的前提下，月还款额是2196.81元。如果把贷款方式改成中行的固定利率贷款，最多可在6年内（3年期固定利率并购买下一个3年期固定利率贷款的期权），按照相对应的6.18％利率标准，计算下来，在前6年内，贷款人每个月还款额为2180.56元，贷款过程可省下利息为1170元。这样对于有提前还款打算的客户来讲，实际上就是享受了一个特殊优惠利率，而且这些只是按照利率不变的情况下计算的。浮动的贷款利率每年都可能有变化，如果利率再提高的话，固定利率产品就更凸现其优势。

　　对于最近这次的存贷利率调整，在中行等银行网点的随机采访显示，市民对房贷利率的上调普遍比较关心，但不少人并不急着立即归还房贷，而是打算趁着股市行情好多“奋斗”一阵子。当前市场正处于加息通道，市中行理财专家建议，新老房贷客户应注意控制家庭资产负债比率，那些还贷压力较大的市民在明年初利率调整前提前归还部分房贷以减轻还贷压力，以免遭受股市震荡，房贷升息的双重冲击，影响生活品质。